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【角住戸はほぼ70㎡前後なのに中住戸に85㎡】ザ・パークハウス山吹神楽坂3階85平米10,330万円【坪単価404万円】
2016-10-17

続けて、ザ・パークハウス山吹神楽坂。

設計は安宅設計、施工は熊谷組、そしてデザイン監修はスターテック一級建築士事務所です。
設計の安宅設計はプレミスト新宿山吹と同じですが、プランの印象は大分異なりますね(詳細は各記事をご参照下さい・・・)。

敷地形状や高さ制限などの影響でワイドスパン住戸が採用しづらいのは分かりますが、せめて上層階だけでもワイドスパン住戸を採用するなどの細やかな配慮(設計)が見たかったというのが正直な所です。

デザイン監修はザ・パークハウス荻窪大田黒公園で乱貼りの石畳など、かなりインパクトのあるデザインで魅せてくれたステーテックさんでここもかなり特徴あるものとなっています。

特徴のあるのはエントランス周りの基壇部のみで中上層部の外観デザイン等はプランと同じで価格帯からすると地味なつまらない印象が強いのですが、10階建前後の中層物件というのは最も高級感を出しづらい形態なのは言うまでもなく仕方ない面はあるでしょう。

2層吹抜のエントランスラウンジはコンクリ打ちっ放しと木目調素材の対比が美しいですし、豊富な竹林もこの地らしくて良い雰囲気です。
プレミスト新宿山吹もアーキサイトメビウスデザインでかなりインパクトのあるものでしたが、こちらも負けず劣らずインパクトのあるものとしてきた印象です。

内廊下設計でないのは残念ですが、専有部(プラン)に華がない分、共用部に力を入れているということでしょう。

前回のザ・パークハウス山吹神楽坂

公式ホームページ
IMG_8895[1]
お部屋はガーデンコートの85㎡の3LDK、南向き中住戸です。敷地境界までは7~8mはあり、その先にも3階建の建物という形なので、視界抜けこそありませんが、日照は十分に得られるポジションとなります。南西方向は高さのあるマンションが立っていますがこの位置からなら特段圧迫感もなさそうです。

間取り的には低層階の中住戸でこの専有面積の3LDKがあることに驚かれた方もいらっしゃると思いますが、当物件は事業協力者住戸22戸を除いた分譲86戸のうちルーバル付などの上層階プラン3戸を除くとこの85㎡のものが最大であり、複数戸用意された基本的なプランの中ではこのプランが最も専有面積の大きいものとなるかなり意外な設計が採用されています。
前述の3戸を除くと角住戸で最大となるのは先ほど紹介したブライトの南西角74㎡なのでかなりかなり珍しい設計なのです。

少々囲まれ感のある立地条件ですし、角住戸のポジションが必ずしも優れているわけではないことも多分に影響しているとは思うのですが、基本プランの中で中住戸が最も広い専有面積というのはそうそうみない設計です(中小デベの場合、販売価格のグロスの嵩みが非常に大きな影響を及ぼすため、単価高となる角住戸の面積をあえて抑え、中住戸の方を広くとるといったこともたまにありますが、大手デベではごくごく稀なケースとなります)。

そんな数少ないゆとりある80㎡超の基本プランなので、かなり工夫と魅力あるものになっていても何らおかしくないのですが、正直なところこちらも結構地味ですね・・・。

ハーフバルコニープランにしてはバルコニー幅が確保出来ている方だとは思いますが、逆梁なので(ちなみに当物件のガーデンコートの東側のお部屋には順梁もあります)、バルコニーの奥行は今一つですし、L字形のコーナーサッシも特段強調できるような幅・高さのあるものではありません。
ザ・パークハウス大井町レジデンスぐらいはやって欲しかったですし、出来たはずですよね・・・。

また、80㎡台半ばのゆとりある面積の億ションで、無駄な面積を抑えるためとは言え玄関廊下が一直線でプライバシー面への配慮に欠けているのはやはり微妙です。

ちなみに当プランの東側隣戸は敷地境界線に平行となる形で当プランよりも南側に張り出している関係で当プランの洋室1の東側は共用外廊下となっているので、北側でなく東側に開口部が設計されています。

いずれにしろ共用廊下に面した形となるので、窓の位置は北側でも東側でも大差はありませんが、雁行設計となっているがゆえに柱が増えており、LDや洋室1など普通の物件では柱がない位置に柱が食い込んでいるのが残念ですね。

80㎡台半ばの3LDKらしく浴室が1620なのは良いですね。同様に洗面所も広く、この広さだったらダブルボウルで差別化を図って欲しかった感はありますが・・・。

坪単価は404万円。日照良好とは言え、視界抜けのない低層階で400万円越えは結構強烈ですね。東隣の76㎡の同階Lタイプは坪単価388万円ですし、「ゆとりプレミアム」が乗っかっているようですが、この普通な感じの中住戸での「ゆとりプレミアム」は納得しづらいです・・・。
物件全体の平均としてはプレミスト新宿山吹の平均坪単価約400と同じぐらいなのでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、キッチンにバックカウンター(食器棚)が標準装備されているのは良いですね。一昔前ならばこの価格帯の物件であればLDのビルトインエアコンは当たり前でしたが、やはりそういった特別高級感のある仕様は採用されていません。

管理費は254円/㎡。ディスポーザーはありますが、総戸数100戸超のスケールのある外廊下物件ということでまずまずリーズナブルな水準に出来ていますね。幾度となく言及しているように管理費は実際のコストはさておき少なからず所有者(購入者)の支払能力を意識した設定となるのが一般的であり、物件価格帯からするとこの物件の管理費はリーズナブルな印象があるということになります。

駐車場は全21台で身障者用と来客用の平置計2台を除いた19台(うち4台が事業協力者用)が機械式となります。

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