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【地代は高いが、総開発面積34,000㎡超!】ブランズシティ世田谷中町2階89平米8,190万円【坪単価303万円】
2016-10-20

ブランズシティ世田谷中町。

桜新町駅及び用賀駅徒歩15分、上野毛駅徒歩18分の4階建総戸数252戸のレジデンスです。

A~Fの6棟(街区)構成、総戸数251戸のシニア向け住宅グランクレール世田谷中町と合わせ総開発面積34,000㎡超という超々ビッグプロジェクトであり、第一種低層住居専用地域に限れば一昨年のザ・パークハウス上鷺宮の19,000㎡をも越える都内では過去最大級のスケールを有した物件ということになるでしょうか。

この物件の敷地は所有権ではなく借地権(しかも定借)であるのが最大の難点であり、その希少性も半減してしまう面はあるのですが、借地期間が約70年と長めに設定されているのは良い材料ですし(最近はデベロッパーも50年程度の定借では売れないことが分かったのでここ最近の定借物件は70年ばかりですけどね)、分譲価格はもちろんのこと地代などとの兼ね合い次第では面白い物件となるのでしょう。

まぁ、定借にもかかわらず駅距離が非常に遠い立地条件も災いしたのか、当初は夏前だった販売開始予定が大幅に遅れていることからも分かるようにかなり苦戦している状況ですが、価格云々以前にランドプラン(+魅せ方)に少々の残念さを感じてしまいます(次の記事で詳細を書きます)。

ちなみに駅距離というデメリットをカバーするため、用賀駅及び二子玉川駅への居住者専用シャトルバスが予定されており、運行時間も平日は6時半~22時、休日は9時~17時半(予定)と物件スケールを活かした利便性の高いものとなるようです。
シャトルバスについては維持費がかかるなどの気になる要素もありますが(シティテラス横濱戸塚シティテラス小金井公園の記事などを参照)、この物件は東急グループが運営する前述のシニア向け住宅グランクレール世田谷中町と合わせると維持していくのには十分なスケールがあるということになりますし、グランクレールがあることで引渡後も東急さんがその運営に深く携わってくれる点は安心材料ではないでしょうか。グランクレール世田谷中町が末永く成功するためにはこの物件の成功が不可欠なのは言うまでもありません。

公式ホームページ
IMG_8897[1]
お部屋はF棟の90㎡弱の4LDK、南東角住戸です。F棟は敷地南東に位置し、南側はグランクレール世田谷中町でその手前にはグランクレールとの間のセンタープロムナードを望むことができるポジションです。東側道路の向かいもむろん第一種低層住居専用地域ですので、低層階でも日照良好、かつ、圧迫感等もない良好な住環境が将来にわたり維持されることでしょう。

間取り的には最近では珍しいぐらい広い専有面積のプランニングがなされています。一昔前であればこういった少々駅距離のある住環境良好なポジションの物件にはこういった専有面積の角住戸が設定されるのが当たり前でしたが、近年は価格高の影響でこういったゆとりあるプランニングがなされるケースは非常に限られています。

そういう意味ではこの東急さんのプランニングは立地に適したものと言え評価できると思うのですが、総戸数252戸もあればこのぐらいの面積のものは当然あってしかるべきという見方もできますし、せっかくこういった面積帯のプランを造るのであればもう少し特長のあるものにして欲しかったという思いもありますね。

低層建の物件なので柱は細く済んでおり、食い込んでいてもさして面積消費はないのですが、それでもこの価格帯の物件でここまで食い込まれてしまうと残念な気持ちになりますし、90㎡近い角住戸で玄関廊下が一直線の田の字の延長上のプランというのは余りにも芸がない印象を受けてしまいます。

また、東面は4つの小窓が施された設計で、確かに外観デザイン上は良いアクセントになっているのですが、東側の視界条件が何ら問題ないことを考えると洋室3や4の開口部の小ささはやはり残念に感じてしまいますね。

一方で、LDは二面採光でないながらも(角位置でないながらも)、4枚分のワイドサッシを確保しており、開放感の高い設計となっている点、キッチンから洗面所へ直接入ることができる家事動線、ゆとりある門扉付の玄関ポーチ、洋室1の北側はサービスバルコニーではなくそこそこしっかりとしたバルコニーとなっている点、などは評価できると思います。

坪単価は303万円。最上階は坪単価340万円ほどの水準になるので、それに比べればまだこなれてはいますが、この駅距離の定借物件として予想を上回る水準でした。地代の多寡や定借残存年数にもよりますが、一般的には定借物件は所有権物件に比べ2割程度は安く見積もっておくべきであり、この物件の単価水準から逆算すると所有権では坪単価約380万円ということになってしまいいかにも高額な印象が拭えません。

桜新町駅に対して真逆の方向ではありますが、普通に所有権でここよりも駅に近いプラウド桜新町が平均坪単価約370万円という水準からするとやはり少々割高感がありますよね。

ちなみに、当物件の月額地代(解体積立金含む)は371円/㎡で定借物件の中でもかなり高額な水準です。当物件は販売開始が遅れた上に総戸数252戸に対して第1期が70戸に留まっているのですが、その大きな要因の1つにこの高額な地代の影響があるのではないでしょうか。

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コメント:

地代すごい。。

モモレジさん。こんにちわ。
お忙しい中、毎日ブログ更新ありがとうございます。楽しみに拝見してます^_^
大規模らしく魅力的な共用施設、植樹がなされてますね。駅遠ならではの落ち着いた環境が享受できそうですね。
一方でこの地代はなかなかインパクトがありますね(汗)毎月のことなので、パンチが効いております。
ところで、定借物件にあまり詳しくないのですが、物件概要の備考欄に「5,830万円(建物価額:36,595,060円、前払賃料:21,704,940円)」とあります。この前払賃料は地代?地代は全額前払するのが定借の主流なのでしょうか?ググってもなかなかわからず、、、不勉強で申し訳ないのですが教えてもらえると嬉しいです。

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Re: 地代すごい。。

いつもコメント有難うございます!
いつも楽しくご覧いただいているとのことで大変嬉しいです。

さて、前払賃料の件ですが、これは単純に地代の前払です。
つまり、約70年に渡り「合計100」の地代が設定されていると仮定した場合、前払として「60」を払い、残りの「40」を70年間で分割払いすることいったようなことです。

そのブランズの数字で言うと5,830万円のお部屋は前払賃料が21.7百万円で、月額地代が22,050円かと思います。
月額地代を70年に渡り支払うとすると総額おおよそ18.5百万円になるので(固定資産税評価額の変動による調整などもあるでしょうが変わらないと仮定した場合)、70年で合計約40.2百万円の地代が発生する計算になるのですが、そのうち半分強を当初に支払うという形ですね。
全て一括で支払うと仮定した場合のトータル支払額は建物36.5百万円、地代40.2百万円となるのでおかしなレベルではないと思いますが、やはり地代はかなり高いなと。
70年レベルの借地権だとかなり所有権に近いイメージにはなると思うので、結局のところ土地の売買価格にかなり近い取引額(地代)になってしまうのでしょうね…。
ここは第一種低層住居専用地域、かつ、空地率も高い物件ですし、1戸あたりの借地持分が大きめというのもあるでしょうが…。

ちなみに、以前の法律では、土地所有者は定借設定時にまとまったキャッシュを得るためには「権利金」などとしてもらうしかなかったのですが、その場合、税務上もらった年度に一括して収益計上、つまり、その権利金としてもらった金額全額に対して一時期に税金を納めなければならなかったので、土地所有者の懐具合的に芳しい制度ではありませんでした。しかしながら、いつしかこのブランズのような「前払地代」としての制度が確立された結果、その一括の入金をブランズのケースで言うと約70年間にわたり分割して収益計上できることになったので、一度にキャッシュが手元に入りながらも税負担は70年均等という形になり、土地所有者にとって定期借地権制度を活用しやすくなったという背景があります。

以上です。簡単ですがご参考になりましたら幸いです。

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モモレジさん、コメント返しありがとうございます!

詳しい説明ありがとうございます。すごく分かりやすいです!
前払なら、もしかして月々の地代はなし?と思ったのですが、そうそう甘くないのですね。。。
最近、定借物件が多いのでとても勉強になりました。今後ともよろしくお願いしまーす。

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