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【大規模プロジェクトだからこその専用庭住戸】ブランズシティ世田谷中町1階74平米6,690万円【坪単価301万円】
2016-10-20

続けて、ブランズシティ世田谷中町。

設計・施工は長谷工ですが、この価格帯の物件ですので当然のように二重床が採用されています。
平均坪単価400万円を超えるシティハウス中目黒レジデンス及びテラス、当物件と同じような価格帯のプラウド駒込トレサージュなど、この価格帯以上の物件でもそこそこスケールのあるものにおいて長谷工が起用されるのは何ら珍しいことではありませんし、当物件のような大規模多棟型物件では長谷工施工がまさに本命であり、ごくごく自然なことです。

共用廊下側に柱の食い込みが見られますし、バルコニー戸境もペラボーと残念な面も見られますが、高級感のあるデザインが採用された当プロジェクトのゲートにあたるイーストエントランスやセンターフォレスト周りの瀟洒なデザインは当物件の大きな見所の1つであり、価格帯なりの魅力あるものとなっている印象を受けます。

ただ、その一方で前回の記事で書いたようにどうしてもランドプラン等にある種の勿体なさのようなものを感じてしまう私がいます。

ランドプランは敷地面積約20,000㎡(グランクレール世田谷中町部分を除く)に対し、建築面積はわずか約7,500㎡と、4階建の物件とは思えないほどの豊かな空地を有しており、実際、非常に緑豊かなランドプランになっているところに感嘆させられるのですが、「建物の配棟」という意味で少なからず残念に感じる部分がありますね。

整形に近い敷地形状も影響はしていると思うのですが、この物件の「三」の字のように並べられた全戸南向きの単調な配棟が普通過ぎて芸がないように感じてしまうのです。むろん「全戸南向きかつ全戸ワイドスパン」に出来ているのであればその形がベストでしょう(※当物件は全戸南向きだがスパンはごくごく普通のもの)。
ただ、これだけの広い敷地をもってしても「全戸ワイドスパン」を実現するのは不可能でしょうし、総戸数252戸というスケールがあるのだったらもっと各戸のプランを工夫する、つまり、もっとプランバリエーションを豊富にすることを意図した動きある配棟を目指すべきだったのではないかと思うのです。

駅距離のある環境重視の世田谷物件ですので、南向き住戸率を限りなく高めることに越したことはありませんが、南東向きや南西向きに傾けてみたりすることも選択肢として十分ありえるでしょうし、一言で言うとこの物件はすごく教科書的かつ団地的、そして田の字ばかりの間取りで「長谷工感」が非常に強く出てしまっていると思うわけです。

私は一般論として長谷工施工であることに一切恥じる必要はない(むしろ安心感は最も高いぐらいです)と思っていますが、間取り面への配慮という意味ではこの高額な価格帯でここまでの長谷工感及びバリエーションの少なさはやはり非常に残念に思うのです。前回の記事で書いたように所有権換算すると坪単価400万円弱と言っても過言ではないことを考えると間取りやランドプランにもっと華があってしかるべきなのかなと。

第一種低層住居専用地域の大規模物件であるパークシティ浜田山(※全体が第一種低層住居専用地域なわけではありません)やプラウドシティ阿佐ヶ谷などと比較していただけると違いを感じていただきやすいと思いますね。緑の豊かさはここも負けていませんが、ここは駐車場が地上なので敷地北側の駐車場による面積消費もちょっと残念に思います。
やはり三井さんと野村さんは魅せ方も含め一日の長があるのかなぁ・・・。

まぁ、パークシティ浜田山もプラウドシティ阿佐ヶ谷も売れ行きは芳しくありませんし(でしたし)、ここも悲観する必要はないのかもしれません。完成後の広大な敷地と広大な緑のインパクトは凄いでしょうしね。

前回のブランズシティ世田谷中町

公式ホームページ
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お部屋はE棟の74㎡の3LDK、南向き中住戸です。E棟は敷地東側の中央部イーストエントランスのある棟となります。当物件の1階住戸は第一種低層住居専用地域の物件らしく1階住戸のほとんどに奥行のある専用庭が設けられており、当プランはその専用庭の先にグリーティングパティオ(中庭)を望む条件の良いポジションです。その先にはF棟がありますが、4階建ですし、広大な敷地を活かししっかりと間隔が設けられているので日照的にも何ら問題はないですし、むろん将来不安も皆無のポジションとなります。

間取り的には専用庭が最大のポイントになるであろうお部屋でそれ以外は特段特徴があるとは言えず、かなりオーソドックスな横長リビングプランということになります。
横長リビングプランは縦長リビングプランに比べ廊下が長くなりがちなのが1つの特徴でこのプランも例外ではありません。物件によっては縦長リビングプランの短めの廊下では洗面所がリビングインになってしまうが、横長リビングプランの長めの廊下のみ洗面所がリビングインでない(廊下からの動線)こともあるのですが、この物件の場合、縦長リビングプランでもある程度廊下の長さが確保されており、洗面所はしっかりと廊下からの動線となっているものが多いので、当プランの廊下の長さはあまり意味のあるものとは言えないでしょうか。

ただ、昨今の中住戸にしては比較的ゆとりある面積が確保されたプランなので少々廊下が長くとも居室畳数はまずまず確保出来ていますし、中住戸ながら玄関前にアルコーブ空間が設けられているのも悪くないでしょう。

坪単価は301万円。1階住戸は専用庭がある分、2階住戸とほとんど差のない単価水準となっています。1階住戸でも日照は得られますし、極端な話4階でもあっても視界が抜けるわけではありませんので、この物件の価格設定だったら専用庭のある1階住戸が最もお得に感じます。このような前建条件に優れた1階住戸は隣地に左右される中小規模物件ではまず実現することはありませんからね。
まぁやはり前回の記事で書いたようにここに371円/㎡の月額地代(解体積立金含む)が重くのしかかってくるのがつらいところですが・・・。
物件価格の中に約2,260万円の前払地代が含まれていても月額地代はこんなにするんだなぁ・・・。

設備仕様面は、ディスポーザー、水回りの天然石天板仕様、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどそろっていますが、この価格帯の物件として特筆すべきものはありません。

管理費は283円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、これだけの植栽を維持をするのはコストがかかるでしょうし、センターフォレストやシーズンプロムナード沿いには水盤などの水物も施されるので、このぐらいの単価水準になるのは当然でしょう。大規模物件らしくコンシェルジュサービスも備えています。

共用施設はライブラリーラウンジやキッズスペースの他、ピザ窯のあるキッチンテラス(パーティールーム)、ハーヴェストガーデン(菜園及び果樹園)など大規模物件らしくかなり工夫及び特徴あるものが採用されているのが良いですね。
グランクレール側には認可保育園が解説予定ですし、その上にはコミュニティプラザが用意されていることからも分かるように「多世代交流」及び「世代循環型」の街づくりを意識した物件ということになります。

ウエリス武蔵野関町も定借で高齢者住宅との一体開発でしたし、今後はより一層の高齢化が進むことからこういった開発がますます増えてくるのでしょう。
親世代にアピールできる物件というのは子供世代への資金援助という意味でも販売上の強みとなりますからそういう意味でもデベにとっては好都合なのです。

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