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【減価率は著しい低下傾向】平均築年数から見る価格のトレンドについて
2016-11-03

本日3件目の記事となります。

築年数と価格の昨今の傾向についてちょっくら言及したいと思います。
昨年末に分析した際の結果が個人的にもかなり興味深かったので、引き続き分析してみようと思った次第です。

⇒ 【2008年からの6年間で平均4年も上昇!】中古マンションの平均築年数

2009~2012年にかけてはリーマンショック後のマンション売れ行き不振により新築物件の供給が減少、2013年後半からはアベノミクス発動により一瞬物件供給が盛んにはなったものの、2013~2015年の大きなトレンドとしては価格高騰によりデベロッパーが物件供給を絞る(売れる分だけしか、高くとも売れる立地でしか供給しない)という状況がありました。
つまり、ここ5~6年は2000年代に比べあから様に新築物件の年間供給戸数が減少しており、相対的に中古市場においては築古率が目に見えるスピードで高まっているというわけです。

中古マンションの平均築年数の上昇は前回の分析で用いた東京カンテイのデータからも明らかですが、今回の分析のベースとなるレインズマーケットウォッチの築年数データからも平均築年数の上昇傾向を改めて見てみましょう。

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2015年(B)と2010年(A)の差を求めると新築物件の供給が比較的盛んな東京都(都区部及び都下)の2.5年が最低でそれ以外はさらに高い年数が計測されています。
2010年と2015年の差は言うまでもなく5年ですので、時の経過の半分以上のスピードで中古マンションの平均築年数が経過していっていることになるのです。

怖くないですか???
私はこの数字に結構な危機感を感じました。
今後も単純にこの数字が続くとは限りませんが、新築物件の供給が減ることはあっても増える可能性は限りなく少ないような状況であり、今後10年間で平均築年数が5年、今後20年間で平均築年数が10年も上昇したとしたら・・・、20年後の中古マンションは半分以上が築30年超になるという・・・。

現状は以下の記事のデータからも明らかなように築20年を越えると中古マンションの価格下落傾向はかなり緩やかにはなるのですが、平均築年数が30年を越えるような時代になっても果たして同じ傾向を保つことが出来るのでしょうか。

【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

全くと言っていいほど「仮」の理論で私の思いつきに過ぎませんが、平均築年数の前後で下落率に変化が起きる(平均築年数よりも古くなると物件の新しさを感じづらくなるので、平均築年数の前後で価格がほぼ落ちきってしまう)と考えたならば、今後は新築時点から築30年ぐらいまで継続して下落していく可能性があるでしょう。

今後の我が国の不動産は、新築の割合・築浅の割合がどんどん小さくなっていくため、いわゆる「新築プレミアム(一度、人が住んだ瞬間に下落する金額)」ないしは「築浅プレミアム」がより大きくなっていってもおかしくないのです・・・。

というわけで、前置きが長くなりましたが、実際のところ昨今の「新築プレミアム」ってどんな感じなの???というのを続けて分析していきます。

分析の基となるデータは不動産経済研究所発表の新築平均単価(TABLE.1)、レインズマーケットウォッチの中古平均単価(成約)(TABLE.2)、そして、先ほど上でご紹介したレインズマーケットウォッチの中古成約物件の平均築年数のデータ(TABLE.3)です。

データ
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結果(年あたりの減価率。各エリアごとに最も低いものを赤字、2番目に低いものを紫字にしています)
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(分析手法)
TABLE.1~3のデータを基に年あたりの減価率(X)を計算する。
※X=(1-(中古平均坪単価÷新築平均坪単価))÷中古平均築年数
注1)TABLE.1のデータは年単位、TABLE.2のデータは年度単位で期間にズレがあります。
注2)TABLE.1の新築坪単価にはいわゆるワンルーム投資マンションは含まれておりませんが、TABLE.2の中古坪単価には含まれてしまっています。

注1)及び注2)の影響、特に注2)の影響は少なくないと思われるので、この年あたりの減価率(X)がどの程度正確な値であるのか判断するのが難しいところではあるのですが、以前の記事(2012年時点。上のリンクをご参照)において東京都全体でおおよそ2%という数字が計測されているので、わりと信憑性のある数字になっている可能性が高いです。

そして、今回の結果から確かに言えることは、ここ1~2年の「減価率の縮小が著しい」ということです。要するに中古マンションが「築年数のわりに高いお値段で売買」されており、以前よりも「築年数が経過したマンションが高値で取引されている」ということに他なりません。

先日の記事で書いたように建築コスト高騰の影響か23区外では新築価格の価格上昇が中古価格に比べ大きかったため、中古の優位性が高まっていると考えられましたが、この結果からは一概にそのように言うのは危険のようです。

千葉、神奈川、埼玉では平均築年数の上昇が都内よりもさらに著しく、築古のわりにはそこそこの価格で取引されているものが多いようです。
昨今はひと昔前に比べるとマンション管理の重要性が認知されてきており、古くとも良質な状態を保てているマンションが増えてきているという影響も多少なりともあるのかもしれませんが、不動産はむしろ見えづらい部分が最も大切だったりしますし、ちょっと見てくれがよいからと言って築年数の経過したマンションを減価を考慮した適切と思われる価格以上の金額で買うことは危険ですので、ご注意いただきたいですね。

上で書いたように新築供給が減ることで本来であれば新築プレミアムが増し、中古との価格差が大きくなる(減価率が大きくなる)はずなのですが、現状においては全く逆の現象が生じているとも言えるわけです・・・。

今回のような分析に用いることのできる新築と中古のそれぞれの坪単価は「別の物件の集合体」であり、築年数の経過による適切な減価率を見積るのは容易ではないのですが、この結果により得られたパーセンテージを用いて中古物件の価格を新築想定価格に割り戻すことで多少なりとも新築と中古の比較がしやすくなるのではないでしょうか。

築年数のわりに割高な中古には気をつけましょう。
一口に中古と言ってもかなりのコストをかけてリフォーム済の物件もありますし、不動産の価格は本当に水物、かつ、一物一価ですのでとても難しいところなんですけれどもね。

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