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【中層物件としては異例とも言える抜け感】ブランズ国立9階93平米11,368万円【坪単価403万円】
2016-10-29

ブランズ国立。

国立駅徒歩7分の10階建総戸数50戸(非分譲13戸含む。他店舗4区画)のレジデンスです。

駅徒歩1分(nonowa口)のプラウド国立マークス(完売早かったですね)ほどのインパクトこそありませんが、この物件の立地もなかなか特長的ですね。

旭通り沿いながら西側が細い道路の向かいに一橋大学というポジションの「全戸南西向き(デベロッパー的にはAタイプは南西向きでない扱いをしているようですが南西向きでいいんじゃないかと・・・)」ということで低層階住戸でも日照はむろん良好ですし、大学内の緑を望む眺望も魅力ですね。この立地条件ならば将来不安も少ないです。

不安点はその希少性のある立地ゆえに駅距離のわりにお値段が高くなりすぎることでしょうか・・・。

公式ホームページ
IMG_8903[1]
お部屋は93 ㎡の4LDK、南角住戸です。物件内で唯一のルーバル付でホームページの外観眺望CGにも採用されている部分のプランとなります。9階とは思えないとかく開放的な眺望が望める住戸ということになります。
富士山も望めますが、それ以上に一橋大学の広大な敷地を見渡す開放感が凄いと感じます。国立キャンパスの敷地は本当に大きくそれを正面に望むこの物件の抜け感は本当に圧巻です。中層物件の眺望でここまでのものというのはなかなかないなぁ・・・。

間取り的には非分譲住戸を除くと物件内では最も専有面積の大きなものとなり、ちょっとしたプレミアムプラン的な位置付けになっています。分譲住戸で90㎡を越えるのはこの住戸を含め2戸のみで残りは60~70㎡台となります。

間取りは、60~70㎡台のプランと基本的には同じで田の字ベースの色気のないものとなっているのは少々残念ですね。
都下エリアなので田の字プランが王道となりますし、敷地形状的に「日照×大学ビュー」を全戸が享受できるようにするためには各戸のスパンをこれ以上広げるのは不可能だったと思うので致し方ないところかとは思うのですが、このプランに限って言えば、ルーバルの幅をもっと抑えてでも室内部分の南西スパンをもっと確保した方が良かったのかなと。

ルーバルの南西スパンはこの半分ぐらいにして、洋室1側に周り込むような形でルーバルを設置しても良かったのではないでしょうか。
※専有面積をこのまま維持しつつ専有部(室内)の南西スパンをこれよりもワイドにするという形になりますので、プランの奥行(玄関から南西バルコニーまでの距離)はもっと短くなり、廊下の削減・効率性という意味でも優位性があるはずです。

南西面をワイドスパンにすることで洋室4の行灯部屋を回避することが出来たかもしれませんし、そういう意味ではちょっと勿体なさを感じるプランではあるかな。

LD南東側窓際やルーバル内には共用配管・配線等の関係かデッパリがあるのが邪魔に感じますしね・・・。

また、LDの南西開口部はそこそこのワイドサッシが採用されているのが魅力的ですが、柱の食い込みはかなり残念ですし、柱が食い込んでいることで方立てのデッパリが大きくなり、連窓サッシの開放感が得にくくなっている点も残念ですね。
柱と柱を結ぶラインの上部には梁(下がり天井)があり、室内の「基本となる天井高」と「下がり天高」が一致しないことで引き戸を窓際まで設置できないということになります。

洗面室のダブルボウル、窓付きの1620の浴室、LDの非常に大きな納戸などは評価できる点ですが、生粋の億ションということを考えるとさらに上を目指して欲しかった感はありますね。

坪単価は403万円。このポジションであれば高くなるのは分かっていましたが、プラウド国立マークスの上層階と互角の水準になるとまでは思っていませんでした。プラウド国立マークスにはこのようなゆとりある専有面積のものはなかったので、グロスでは断然この住戸の方が高額となりますし、歴代でも国立最高水準になるかな???

この眺望は前述の通り本当に稀ですし、駅徒歩7分という数字からは計れない価値があるのは間違い無いですが、相場並みかどうかということよりも(こういった特殊住戸の相場はあってないようなものなので・・・)この価格帯にするのではあればさらにパフォーマンスを上げて欲しかった印象があります。

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