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【周囲は戸建ばかりの10階建】ウエリス世田谷砧10階87平米8,668万円【坪単価329万円】
2016-10-24

ウエリス世田谷砧。

祖師ヶ谷大蔵駅徒歩15分、10階建総戸数182戸のレジデンスです。駅距離はありますが、自転車やバスを利用すれば成城学園前駅や用賀駅方向へのアクセスもそれほど苦にならなそうなポジションとなります。

物件名こそNTT都市開発の「ウエリス」ですが、売主にはNTTの他に三菱地所、東急、長谷工の名前があり、総戸数182戸というこの辺りでは珍しいぐらいのスケールがあるということで1社あたりの持分を減らすことでリスクヘッジしている様子が伺えます。

総戸数182戸はそこまでのスケールではありませんが、近年のようなマンション価格高騰期においては平時以上に資産価値を気にする人が増え、とにもかくにも駅距離(駅近)みたいな風潮があるのも事実なので、こういった駅距離のある大規模物件の分譲というのは簡単ではないんですね。このあたりでは結構珍しいスケールを有し、共用施設にも力を入れた物件なので、もっと注目を浴びてもおかしくないと思うのですが、駅距離があるというだけで敬遠される面はあるのでしょうね・・・。

ただ、一方で駅距離がある立地だからこその環境面の良さはやはり魅力の1つとなるでしょう。
先日ご紹介したばかりのやはり駅徒歩15分(用賀駅及び桜新町駅)のブランズシティ世田谷中町のスケール(グランクレールと合わせると34,000㎡超)にはとても及びませんが、7,200㎡超の敷地内を彩る植栽はやはり美しいですし、砧公園まで徒歩10分かからないポジションというのも良いですね。
※こちらはブランズシティ世田谷中町とは異なり敷地は普通に所有権となります。

大通りに面していないポジションながらこのようなスケールの物件となるのは非常に珍しいことですし、戸建中心のエリア内(ほとんどの住戸が向いている南側だけが第一種低層住居専用地域でないのは残念ちゃ残念ですが)で10階建と出来ているのも大きな魅力の1つではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_8900[1]
お部屋はC棟の87㎡の4LDK、南角住戸です。敷地南東部に位置するC棟の南東端と言うことで南東にも南西にも戸建住戸があるポジションとなります。隣接建物だけでなく、周囲はほぼ戸建の低層住宅街で構成されているので、中層階以上で視界抜けが楽しめますし、この上層階からだと砧公園の緑まで望めることでしょう。

間取り的には物件内でも日照眺望に優れた良好なポジションということで物件内でも広めの専有面積が確保されたものとなっています。ただ、広めの面積を確保しつつも80㎡台で3LDKでなく4LDKを採用しているあたりが「今風」である反面、LDに隣接した居室が洋室でなく和室ということにかなり驚かされました。

都下や神奈川・埼玉・千葉の3県などであれば現在も3LDKにおいて1室が和室となるのは定番的なプランニングですが、一昔前ならまだしも23区内の新築物件で和室があるのはかな~り珍しいですね。

先日、都下のシェフルール仙川の和室を見た際にも「おっ、珍しい」と思ったぐらいで23区内となると昨今はまず見かけることはないのです。
メニュープランで洋室への変更は可能なのでしょうが、基本プランが和室となっているのはちょっと意外でした。一概には言えませんが、少なからず高めの年齢層を意識してのものなのかね。
NTTさんはウエリス武蔵野関町で高齢者向け住宅との一体開発も行っていることからも分かるように高齢者層及び介護層(両親の介護を行う必要が出てくる世代)を意識した開発及びマンション分譲に積極的な印象があります。
今後は高齢化社会がより一層進むわけですし、機動力に欠ける高齢者にとって駅距離のある立地のマンションは厳しい面もありそうですが、スケールのある開発であればその欠点をある程度補うことが出来るわけですし、NTTさんにはぜひ頑張っていただきたいですね。

話がそれまくりですが、このプランのLDの片隅にはPCコーナーがありますね。
個人的には壁に向かってPCを操作していると後ろから覗かれてしまうので嫌なのですが(何を見てるんだっていう(笑))、限られた面積の有効活用という意味では良いのではないでしょうか。この物件全ての部屋に設置されているようです。

角住戸ながら玄関前に大きなアルコーブがないですし、玄関廊下が一直線でプライバシー面への配慮に欠けている点は残念ですが、そのようにしたことで専有面積のわりに廊下をかなり短く出来ている分、収納はかなり充実させることが出来ていると思います。

当たり前ですが、南西側のバルコニーは午前中は日が入らないため、南東側にも洗濯物を干せる程度の大きさのあるバルコニーがあると良かったでしょうね。長谷工ゆえかなぁ・・・。

坪単価は329万円。低層階でも坪単価300万円前後ですし、次の記事で紹介するような南西向きの中住戸(坪単価260万円程度)に比べかなり単価高の設定となっています。物件内では最も優れたポジションということもあるでしょうが、それ以上に中住戸の低層階をパンダ部屋にするという意図があるのでしょう。
この住戸は駅距離からするともう一声という水準ではありますが、低層階を安くした分、上層階で売上を伸ばしたいという意図が働くでしょうし、このぐらいの水準になってしまうのかねぇ・・・。

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