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【ここまで行っちゃうのね】パークコート浜離宮ザ・タワー32階86平米19,930万円(予定)【坪単価約764万円】
2016-10-25

パークコート浜離宮ザ・タワー。

浜松町駅徒歩5分(JR。東京モノレールは徒歩7分)、大門駅徒歩5分、汐留駅徒歩6分、御成門駅徒歩8分、新橋駅徒歩12分の37階建総戸数563戸(事業協力者住戸233戸含む。他店舗3戸、事務所6戸)のタワーレジデンスです。

あれ~???当初は総戸数565戸で事業協力者住戸209戸だったのに総戸数も減って事業協力者住戸がめっちゃ増えてますね~。パークコート青山ザ・タワーみたいにもともとの地権者持分だけでなく、事業協力「関係者」向けに販売されるものもあるんだろうか???
いずれにしろ、もともと分譲戸数は多くないのにさらに減ったということで分譲価格が高騰するのは否めないということに・・・。

今さら言うまでもないことかも知れませんが、この立地は山手線内側とは言えもろに線路沿いですし、別に外側の東京ツインパークスラ・トゥール汐留に比べ立地・地位(じぐらい)が上回っているとは思いません。むしろその2物件によって東京湾パノラマビューが遮られてしまうポジションですので、正直そこまで高額になるとは思えない部分があったのですが、当物件の発表当初色んなところから聞こえてきていた通りかなり高額になるようです・・・。

浜松町駅周辺は再開発が目白押しですし、今後さらに伸びる可能性が高いエリアではありますが、駅徒歩5分というのもインパクトに欠けますし、「パークコート浜松町ザ・タワー」だったらこの値段では売れないよねと思ってしまう面も少なからずあります。

三井さんは魅せ方が非常に上手で、実際パフォーマンス的(特に構造面)には価格帯以上と言っても良いぐらいの素晴らしいものとなっているわけですし、東京ツインパークスが築15年以上経過してきていることを考えるとそこからの住み替え需要が旺盛なのは間違い無く黙っていてもこのぐらいの戸数はさっと売れてしまう可能性が高いです。しかしながら、他デベに比べるとわりと現実的な価格設定を行う印象のある三井さんの物件にしては強気な印象がありますね。

前回のパークコート浜離宮ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_8912[1]
お部屋は86㎡の3LDK、南東角住戸です。高層階の南東角住戸ということで一般的に最も人気のあるところ、かつ、当物件においては最大の目玉である浜離宮が望めるプレミアムなポジションとなります。
ただ、東側はひっきりなしに電車及び新幹線が通過する線路沿いですし、南東側線路の向かいには当物件よりも遥かに高い56階建のラ・トゥール汐留が聳えているので、東京湾まで至近という立地条件ながら東京湾はあまり望むことが出来ませんし、タワーの高層階にしては眺望等の条件面でそれほど優れている印象がないのも事実です。

間取り的には角住戸はいずれの方角もほぼほぼ80㎡を越えるプランニングとなっていることからも分かるように全体的にしっかりとした違和感のないものとしてきており、この最も高単価となる南東角も臆することなく86㎡が確保されています。
33階以上のプレミアムフロアを除くと最大で78㎡というプランニングだったパークシティ中央湊ザ・タワーとは非常に対照的なプランニングと言えるでしょう。

しっかりとした面積が確保されていること自体も良いですが、それ以上に注目すべきはプランの無駄の少なさ、LDKの大きさですね。タワマンの角住戸だと80㎡超あっても玄関位置の関係で一般的に廊下が長くなりやすく、居室畳数が専有面積から受けるイメージほど確保できないという事情があるので、LDが15畳あれば良い方なのですが、この物件は驚いたことにLDKで驚愕の23.6畳、LDだけでも15畳どころか20畳近く確保出来ているという異質なプランニングとなっているのです。

例えば当物件からわりと近い位置にある同じ三井さんのグローバルフロントタワーの85㎡はLDが14畳(各洋室はこのプランよりも広いですが、それでもこの6畳近い差は大きい)、かなり衝撃を受けた住友さんのシティタワー国分寺ザ・ツインの80㎡はLD約12畳(各洋室はやはりこのプランよりも広いですが)となっていることからも分かるように同じ80㎡台と言えどもプランにより使い勝手及びそこから受ける印象は全く異なるものとなることがお分かりいただけると思います。

当プランは玄関の下足スペースなどにはしっかりとしたゆとりを設けている反面、廊下を角住戸としては極力短くすることを意識していますし、柱を完全にアウトフレーム化させている点も本当に素晴らしいですね。同じ清水建設施工の順梁、近い構造をしているパークタワー芝浦ベイワード、グローバルフロントタワーなどの柱位置と比べていただけるとこの物件がいかに優秀かが分かるはずです。

また、バルコニーに2mの奥行を確保しているのも素晴らしいですね。両側に奥行のあるバルコニーを採用することで専有部自体の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短くしかなりのワイドスパンと出来ていますし、ほぼ文句のつけようがないものとなっています。

LDのFIXサッシの端の部分からバルコニーに出られるような形になっているとさらに良かったかな。当物件のLDのバルコニー側のサッシは少し開放できるだけのタイプとなっています。

また、LDを大きくしすぎたがゆえか、この面積帯このクラスのプランにしては収納が少なめな印象はありますね。収納の数自体は豊富ですが、全体的に小ぶりなものが多いです。

坪単価は予定価格で764万円。パークコート青山ザ・タワーの下限に匹敵する水準です。階高・天井高の高い34階以上の住戸ではないもののこの物件の中では良いポジションに位置したプランなので、かなりの高額になることは予想していましたが、想定していた以上に高額でした。まぁ、間取りは本当に優秀なので間取りの良さで1割ぐらいは割り引いて考えても良いとは思いますけれども・・・。
ちなみに、トランクルームは専有面積に含まれていないです。かなり小さいですけどね。

【タワマンカースト最上位は何階?笑】パークコート浜離宮ザ・タワー15階58平米9,310万円(予定)【坪単価約531万円】 | topページへ戻る | 【世田谷の南向きでこの単価】ウエリス世田谷砧76平米5,978万円【坪単価259万円】

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