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【タワマンカースト最上位は何階?笑】パークコート浜離宮ザ・タワー15階58平米9,310万円(予定)【坪単価約531万円】
2016-10-25

続けて、パークコート浜離宮ザ・タワー。

設計はアール・アイ・エー、施工は清水建設です。パークコート青山ザ・タワーは免震構造でない点が少々疑問でしたが、こちらはスケール感十分のタワーということもあり当然に免震構造が採用されています。

また、外観デザイン監修に東京パークタワーなどの実績がある佐藤尚巳建築研究所、照明デザインにシリウスライティングオフィス、共用部デザインにフューチャリティ、ランドスケープデザインに塙ランドスケープデザインと各所に実績豊富な方々が起用されていますね。

いずれも日本人デザイナーであるあたりが異国情緒ただよう世界基準を意識したパークコート青山ザ・タワーとは対照的で、当物件のコンセプトが「もう一つの浜離宮」であることからも明確に「和」を意識していることが伺える物件です。

共用施設は2層吹抜でかなりのスケール感を感じるエントランスラウンジの他には、14階の浜離宮ラウンジ及びテラス(兼パーティールーム)、ゲストルーム、フィットネスルーム、27階のスタディルーム(フロア内側で眺望はなし)、そして屋上テラスです。
いずれも一般的な範疇のものであり、この価格帯の物件として想像を越えるような豪華かつスケールのある共用部が見当たらないのが少々残念ではあるのですが、総戸数500戸規模だとタワマンとしてはやや大きめぐらいの水準でしかないですし、仕方ないところなのでしょうか。

パークコート青山ザ・タワーが26階建総戸数163戸のスケールであそこまでやっていることを考えると物足りなさがあるのですが、比べる相手が悪いって感じかな。エリアは異なりますが、価格帯的には異なるとは言えない面があるわけで、青山とは販売時期を被らせない方が良かったのではないかと感じなくもないですね。
青山がなければこの物件ももっとインパクトがあったかと・・・。

前回のパークコート浜離宮ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_8910[1]
お部屋は58㎡の2LDK、西向き中住戸です。中層階ですが、この階でも申し分のない東京タワービューが間近に望める方角となります。そもそも当物件は10階以下は全て事業協力者住戸ですし、11~14階も事業協力者住戸が多くなっているので、この階数でも一般分譲住戸の中では下の方になりますね。

間取り的にはほどよい広さが確保された2LDKで一言で言うと素晴らしい!プランです。

もう少し小さな2LDKだと洋室2室中1室が行灯部屋となっているのですが、このプランは見事なワイドスパンであり、全室をバルコニー側に配しただけでなく、LDの開口部にサッシ3枚分の幅を確保できているのが非常に素晴らしいですね。

これ以上のワイドスパンにしてしまうと廊下をもっと南北方向に伸ばす必要が出てきますし、このスパンこの縦横比が絶妙に心地良く感じますね。

当然に柱は完全アウトフレーム化されていますし、奥行2m確保されたバルコニーも開放感を高めてくれます。

58㎡ある2LDKであれば浴室は1416でなく1418が欲しかった気がしますし、LDが10畳未満なのも残念ではあるのですが、変に無駄なスペースがあるわけではないですし(主寝室が広めなんですね)、中住戸としてはかなり魅力のあるプランになっていると思いますね。

坪単価は予定価格で531万円。プランは異なりますが最上階の70㎡弱の西向き中住戸でも坪単価600万円ほどなので、先ほどの南東角などの「角住戸プレミアム」がいかに大きなものとなっているかがお分かりいただけるのではないでしょうか。
グローバルフロントタワーの西向き住戸に東京タワープレミアムが小さかったようにこのエリアにおいては海側(当物件の場合は浜離宮ですね)の眺望プレミアムが相対的に優位となる傾向にあり、当物件もそのような印象があるのですが、中住戸同士を比べるとそこまで大きな差が設けられているわけではなく、この物件の場合はやはり東向き眺望がツインパークスやラ・トゥールの影響を受けること、線路隣接であることが少なからず影響している印象がありますね(角住戸にはその影響が微塵も感じられませんが・・・)。

ちなみに、当物件は35~37階の東側住戸の多くも事業協力者によって抑えられてしまっており、専有面積の大きないわゆるプレミアム住戸の分譲は34階の4戸のみというかなり珍しいケースとなっています。逆に言うと最上階だからプレミアム住戸ということはなく、60㎡台からある最上階プランは少々高かろうと人気になることが予想されます。
最近だと勝どきザ・タワーなんかも最上階53階に50㎡台のお部屋などがありやはり人気になってましたね。
タワマンにおいて最上階に小さめの部屋が設計されているケースはけして多くはないので最上階の50~60㎡台は特に人気になりやすいです。まぁ、最大でも70㎡そこそこという驚きのプランニングが採用されたシティタワー武蔵小杉のように最近のスミフタワーは最上階でも一般階と大差ないプランニングがなされることも少なくないですが。

分譲価格には高層階プレミアムがそれ相応に乗っかっているのが現実ですので、そういった住戸の資産性が高いかと言うと微妙なところではあるのですが、最上階というだけで需要は旺盛ですし、売るのには困らないでしょう。

ちなみに、最近某ドラマでクローズアップされているようなタワマンカーストは聞いたことはありませんし、ほんの一握りの異常なケースがおもしろおかしくクローズアップ(着色)されたに過ぎないと思います。むろん同じ階数でも面積や向きによって価格は全く異なるものとなりますし、階数が上でも価格が逆転するのは普通にあることですから階数で・・・っていうのは何か違いますし・・・。
究極的に言えば昔も今も一緒で階数云々とかではなく、家が立派そうかどうかお金がありそうかどうかがそういった方々の興味の対象ということなのでしょう。戸建街なら家が見えていますし、土地の大きさ・家の大きさなどが判断基準になるのでしょうが、マンションにおいては見えづらいので「階数」ばかりがクローズアップされてしまうのかね・・・。
まぁ、エレベーターに乗って最上階のボタンを押すことで密かにちょっと優越感に浸っている人はいるのではないかとは思いますがカースト(笑)ってねぇ・・・。

ちなみに、この物件の場合は34階を押した人の中に一番のお金持ちがいる可能性が高いでしょうね・・・(事業協力者は色々ですんでそれらは除いた話です)。

今後は高層階の方が税額が高くなるようですが、同じ階でも眺望によって価値は千差万別なのにどうやって課税するのかね???階が上だから税金が高い・・・カーストを助長させるような気が(笑)

タワマンは基本的にもともと低層が資産価値上有利でしたが、低層階は税額が安くなるということで今後はますます低層階が有利になりますね。ここ数年は節税ブームで高層階プレミアムが大きい物件が多い印象でしたが、税法の改正により価格のトレンドに徐々に変化が出てくる可能性が高いと思っています。

管理費や設備仕様については正式価格発表後に書く予定でおります。

【中層階以上は1フロア2戸×全戸70㎡超】ブリリア品川戸越耀邸7階71平米7,280万円【坪単価338万円】 | topページへ戻る | 【ここまで行っちゃうのね】パークコート浜離宮ザ・タワー32階86平米19,930万円(予定)【坪単価約764万円】

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