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【またまたまたの馬喰町駅徒歩1分】オープンレジデンシア日本橋横山町13階74平米8,798万円【坪単価393万円】
2016-11-01

オープンレジデンシア日本橋横山町。

馬喰町駅徒歩1分、東日本橋駅徒歩3分、馬喰横山駅徒歩4分、浅草橋駅徒歩5分、小伝馬町駅徒歩9分、浜町駅徒歩10分の14階建総戸数75戸(他店舗2戸)のレジデンスです。

敷地面積は約450㎡と小さめですし、容積率の高いこのエリアの14階建の物件ということももちろんありますが、オプレジシリーズの中ではかなりスケール感のある物件で、祭り状態の馬喰町駅徒歩1分の新築物件(サンウッド東日本橋フラッツレフィール日本橋馬喰町グリーンパーク日本橋馬喰町、そしてこの物件)の中でも最もスケールのあるものとなります。

40~50㎡台がほとんどで70㎡以上のプランは上層階の6戸のみというプランニングですので総戸数75戸という数字から受ける印象よりは小さめのものにはなりますが、重厚感のある外観デザインもなかなかのものですし、小規模物件の多いオプレジシリーズの中では高級感を感じやすいものとなっている印象です。

ポジション的にはサンウッド東日本橋フラッツの隣の隣に位置しており、当物件のプランにおいてメインとなる南東方向道路の向かいには当物件よりも遥かに高いビルがあり、視界条件・日照条件にはかなり難のあるポジションではありますが、前出の駅徒歩1分の他3物件はいずれも通りに面した位置であり、この物件は駅徒歩1分ながら比較的落ち着いたポジションに位置しているというメリットはあるでしょうか。

公式ホームページ
IMG_8926[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南角住戸です。南東側は前述のように細い道路の向かいに高層ビルが聳えているので視界抜けどころか日照もままなりませんが、南西方向は中層階以上で隣接建物を越えてくるので日照時間はわりと長そうです。

間取り的には上層3フロアのみに設けられた70㎡超の2プランのうちの1つとなります。それら6戸以外は全て40~50㎡台となるので割合的には少ないですが、単純にコンパクトタイプに集約せずにファミリータイプを織り交ぜてくるあたりに「東京に家を持とう!」というオープンハウスデベロップメントの芯のある企業戦略を感じることが出来ます。

この中央区駅徒歩1分という立地からすれば40~50㎡に集約、いや、30~50㎡ぐらいにしてしまった方が単純に販売単価が伸びて利益が大きくなるのは間違いないのですが、安易にそういった戦略とすることなく億近い価格帯の供給も厭わないのが立派だと思ったりもします。

40~50㎡台の検討者の方はそういったことは自分には関係のないことかと思うかもしれませんが、実はそんなことはありません。高額住戸を用意するということはデベロッパー側としても少なからず共用面・設備面に力を入れる必要性が高まりますし、高額住戸があることで物件としての格も当然に上げようとする意識が働きますし、実際そういった物件が世の中には多いです。コンパクト住戸ばかりの物件は利便性の高い立地条件だけで売ろうとする傾向にありますし、高級感がある物件というのはどうしても少なくなるのです。

また、こういった物件を1つ1つ積み重ねていくことでオプレジ自体のブランディングも徐々にではありますが上昇していくということになり、当然にデベロッパーもそこを意識しています。
ブランディングは一朝一夕に成し得るものではありませんし、大手財閥系デベの牙城は高く険しいものであるのは間違いないですが、中央区日本橋エリアは大規模物件が供給しづらく企画次第では中小デベ物件が大手デベ物件と互角以上にやり合える数少ない都心立地ですし、出来上がりが楽しみな物件の1つではあるでしょう。

はいはい、またもや話が斜めの方向へ(笑)
最近多いなぁ・・・。

さて、間取りに戻りましてこのプラン、なかなか地味ですね。
74㎡は昨今の都心部の3LDKとしては面積が確保されている方なのですが、玄関廊下を以外なほどコンパクトにしており、LDを二面採光にしていない(角位置にしていない)ため、角住戸らしさが薄くなっています。
せっかく南西方向は隣接建物の影響が少ないわけですから勿体ないですよね。

ただ、そのようにしたがゆえに、専有面積に占める居室畳数割合は73.3%((15.0畳+7.5畳+6.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷74.02㎡)と非常に高い水準に出来ていますし、収納も比較的充実させることが出来ている印象です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

柱の影響も敷地面積に余裕がなく柱を逃がしづらいこの界隈の物件にしては小さい方という印象がありますし、LDの入口付近にもしっかりと床暖房が敷き詰められている点も好感が持てますね。

玄関ポーチは門扉付なのが良い反面、何かちょっと狭いのが気になりますが・・・。

坪単価は393万円。上層階は450万円を越える水準だったレフィール日本橋馬喰町ほどは高額ではありませんが、上層階でも坪単価350万円そこそことかなり目に優しい水準だったグリーンパーク日本橋馬喰町よりは高い水準となります。同時期分譲の近い条件の住戸でここまで単価が開くケースというのはかなり稀ですね・・・。

むろん向きや前建条件などに違いはありますが、素晴らしい眺望が望めるお部屋があるわけではないですし、駅徒歩1分が最大の売りとなる物件同士でのこの差はあまりにも大きい印象があります。昨今の不安定な市場環境でデベ的にもかなり迷いやあせりが生じているということの裏返しなのではないかと思いますね。

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