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【40㎡に乗せすぎ】オープンレジデンシア日本橋横山町7階41平米4,888万円【坪単価397万円】
2016-11-01

続けて、オープンレジデンシア日本橋横山町。

設計は小野田建築設計、施工は古久根建設です。
両者共に特段の著名な物件の実績はありませんが、この物件のデザインは前回の記事でも書いたように高額な価格帯を意識したと思われ、かなり見所のあるものです。

シックな色味の外壁タイルと青みがかったガラス手摺の相性がとても良い感じで、スケールのあるものが少ないこのエリアの物件の中ではわりと見映えのするものとなるのではないでしょうか。

ランドプランという意味では日本橋エリアの物件だけあってむろん敷地内にゆとりはないのですが、駐車場がないことも少なくないオプレジシリーズながら駐車場を10台用意出来ているのも好材料です(普通のデベならば当たり前の水準とも言えますが、40~50㎡中心、70㎡以上が6戸の物件で10台は結構頑張っている方でしょう)。

一方で、住戸は南東向きと北西向きの両面に設けられており、そういう意味ではフロア中央部は内廊下設計にして欲しかった感がありますが、外廊下となっているのは残念です。

なお、外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりに管理費は302円/㎡と高いですね。40~50㎡台中心ながら総戸数75戸というスケールのある物件ですし、200円/㎡台前半に出来ていてもおかしくなかった印象ですが、なぜにこのような水準になってしまうのでしょう。
管理形態も「通勤」でなく「巡回」で人件費も抑えているようですし(大概のオプレジはそうですね)、理由がいまいち分かりません。

前回のオープンレジデンシア日本橋馬喰町

公式ホームページ
IMG_8927[1]
お部屋は40㎡超の1LDK、南東向き中住戸です。南東は前回の記事で書いたように細い道路の向かいで高層ビルに視界を塞がれているので、条件としては芳しくなく、中住戸はこういった専有面積が小さめのものが設計されているということでしょう。
ちなみに北西向きは下から上まで全戸このぐらいの面積の1LDKで構成されており、日照が得にくいポジションは40㎡前半に集約した形となりますね。

間取り的にはなかなかキテますね・・・。
敷地形状的にどうしても各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は長くなってしまいますし、洋室が行灯部屋などウナギ的なプラン形状になるのは仕方ないところですし、引き戸を閉めると朝方まで真っ暗でグッスリ眠ることができるこのようなプランは悪いことばかりではないと思うのですが、この柱位置はいただけないですね・・・。

両側にはそこそこちゃんとした窓がついてはいますが、柱は室内に食い込んでいるし、こんな真ん中に柱があるって・・・。
この真ん中の位置で柱がアウトフレームされていると却って室内からの視界や採光が悪くなる面があるので、半分食い込んだこの形がベスト?なのかもしれませんが、そもそもこの真ん中の柱はねぇ・・・。

奥行のあるウナギ的なプランですが、このような専有部形状で採用されることの多い廊下となるような部分にキッチンを配置したこの形は効率的で手堅いものとなります。
来客時にキッチンを気にしてしまう方には向きませんが、このような専有部形状となる40㎡は少なくないですし、この専有部形状であるからにはこのキッチン位置でないと無駄な面積が多すぎてどうにもこうにも勿体ないプランが出来てしまうため、こうするのが無難なのです。

坪単価は397万円。げげ・・・。このような面積帯のプランが多かったサンウッド東日本橋に比べ明らかに高い水準ですね・・・。南東向きとはいえ日照はほぼ遮られ、かつ、視界的な圧迫感もある住戸ですので、これはなかなか強気な設定です。
上層階3LDKの単価が伸びづらい面があるので中低層のコンパクト住戸で単価を伸ばす戦略でしょうか・・・。
50㎡台もそこそこのグロスにはなるためか70㎡台同様に単価は比較的抑えめであり、この40㎡台だけがずば抜けて高単価になっています。
この柱位置でこの単価というのも凄いし、ちょっと極端だなぁ・・・。

オープンレジデンシア銀座二丁目オープンレジデンシア築地もそうでしたが、オプレジの30~40㎡台は他デベ以上に単価を乗せてくる傾向にあると思います。オープンレジデンシア銀座estの40㎡が坪単価250万円で分譲されていた時代が懐かし過ぎる・・・。
あの頃の君はもういないんだね・・・。

設備仕様面は、ディスポ-ザーがないのは残念ですが、食洗機、シーザーストーンのキッチン天板、ミストサウナ、タイル貼りの廊下と単価を意識したそれなりのものにはなっています。

【南口徒歩10分圏内】ローレルコート西葛西5階75平米5,948万円【坪単価262万円】 | topページへ戻る | 【またまたまたの馬喰町駅徒歩1分】オープンレジデンシア日本橋横山町13階74平米8,798万円【坪単価393万円】

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