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【パークマンションが見たかったけど】パークコート元麻布ヒルテラス4階102平米22,800万円【坪単価737万円】
2016-10-22

パークコート元麻布ヒルテラス。

麻布十番駅徒歩10分、広尾駅徒歩11分、六本木駅徒歩15分(東京メトロ。大江戸線は徒歩16分)の5階建総戸数30戸(事業協力者住戸11戸含む)のレジデンスです。

賃貸物件がたくさん出ていたことからも分かるようにここは完成売り、かつ、事業協力者住戸率が少なくない物件となります。
パークコート広尾ヒルトップレジデンスも販売前から地権者住戸が賃貸として出ていましたし、かなり似たケースということになります。
どちらもパークコートの中では高級感やスケール感が高い方ではありませんが、その分価格に期待できる物件ということですね。

三井さんはパークホームズ練馬中村橋クリアコートの記事でも書いたように今年は特に完成売りが増やしており、それは都心部だけに限った話ではありません。パークホームズ王子パークホームズ世田谷豪徳寺翠景邸などもそうですね。青田売りの方がデベロッパーが負担する借入金利が安くなる(早期に借入を返済できる)という意見もあるでしょうが、三井さんクラスになると中小デベとは異なりプロジェクト単位で細々と借入をしているわけではありませんし、モデルルームを作らずに済むメリットというのは大きいでしょうからね。
このクラスの物件の青田売りとなるとモデルルームは異常なまでに華美に彩られたものとなるのが普通ですんで・・・。

さてさて、話がそれ気味ですが、この物件の立地、賛否あるでしょうね。
この物件の先は袋小路となりますし、南側は本光寺のお墓ビューとなります。

ただ、当物件の北東側ザ・パークハウス元麻布の敷地北側道路などとの標高差は10m近くもあるその名の通りの高台ポジションであり、特に上層階から望む東傾斜の東京タワービュー(足元まで見える)は低層建の物件としては余計に価値のあるものといるでしょう。

公式ホームページ
IMG_8929[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、南東角住戸、ルーバル付です。最上階でこそありませんが、4階ならば前述の東傾斜で開放感抜群の東京タワービュー、そして美しい都心の夜景も望むことが出来ます。
ルーバルはLDに面していないのですが、そのような眺望を手中にできる位置に設けられており、かなりの希少性を感じることのできるものとなっています。南は眼下にお墓が見えてはしまいますが、こういった超都心では何ら珍しいことではないですし、低層建物件としてはとにかく価値ある眺望が望める数少ない住戸ということになります。

ただ、やはりプラン的にはパークコートというにはちょっと・・・ですね。
東側(妻側)は柱の食い込みが大きいばかりか梁の出も顕著で下がり天高は1.9mしかありません。坪単価200~300万円台の物件であればごくごく普通のことですが、この価格帯の物件でこの造りはちょっと・・・。東側の眺望が大きな売りの1つなのに・・・。

また、柱間隔が短くLDと廊下の境に縦(南北)に柱及び梁の影響が大きいのも非常に残念です。こういった点を加味した価格ということなのだとは思いますけれども、パークコート青山ザ・タワーとここがなぜに同じブランドなのか分からんというのが正直なところです。
流石にこの物件が「パークホームズ」クラスというつもりはありませんが、タワーでも「パークマンション」があってもいいと思うんだけどな・・・。

一方で水回りは流石にパークコートですね。ダブルボウル、1822の高級感のある浴室、トイレの大きな手洗いカウンターとパークコートの名に恥じないものとなっています。

坪単価は737万円。駅距離のあるポジションであることも多少は影響しているのかもしれませんが、この価格帯のこういった高台ポジション(道程に高低差がある)物件であれば駅距離云々はあまり関係のない話ですし(ほとんど車を使うでしょうからね)、価値ある高台ビューを考えると予想に違わずわりと大人しい価格になっている印象です。

上で名前を挙げたザ・パークハウス元麻布はここ数年ではマンション相場が最も弱含みだったと言っても過言ではない2012年初めに分譲されたこともあり、平均坪単価は400万円ちょっとだったのでそれと比べると全然高いですが(ここの平均は600前半ぐらい???)、当時と今とでは相場が全く異なりますし、前述の通り高台のこちらとはポジションの差も大きいでしょう。

仮の話にはなりますが、ここがパークマンションだったら(むろん名前だけでなくグレードもパークマンション)、このような条件の良いポジションのお部屋は坪単価1,000万円超でもおかしくなかったですし、それでも十分に売れたんじゃかなぁ・・・。
専有部もそうですが、共用部がパークコート(タワー除く)とパークマンションでは雲底の差があり、「売れる価格」も当然に大きく異なってきます。

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