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【両国と森下の間に】オープンレジデンシア両国森下9階68平米5,998万円【坪単価290万円】
2016-11-12

オープンレジデンシア両国森下。

森下駅徒歩7分、両国駅徒歩8分、清澄白河駅徒歩15分の9階建総戸数32戸のレジデンスです。

当物件は隅田川までほど近いポジションではありますが、ウォーターフロントのクレッセント東京ヴュータワー(「ビュー」じゃないのよ)や東京アインスリバーサイドタワーの立地のように隅田川が望めず、かつ、日本橋側へのアクセスも良いとは言えないのが少々残念な反面、両国駅に比較的近いポジションというのは売りの1つとなるのでしょう(学区も両国小学校となります)。
この両国駅と森下駅の中間付近は物件供給があまり多くないので両駅を日常的に利用した方には向いている物件です。

森下駅周辺ではル・サンク東京森下及びシティハウス森下ステーションコートが先行分譲、さらにはアスコットパーク森下も近々分譲予定ということで、オプレジらしい小規模物件でそれらの中では最も駅距離のあるこの物件はインパクトに欠ける印象がありますが、そのせいもあるのかデザイン面にはかなり力を入れている印象があります。

設計は長谷建築設計事務所、施工は早野組です。長谷建築設計事務所は当ブログをご覧の方であればよく耳にしているはずのオプレジではお馴染みの会社さんです。

オープンレジデンシア広尾オープンレジデンシア南青山などオプレジ躍進の原動力となった都心一等地の高級物件のデザイン面で力を発揮した実績があります。

当物件は敷地面積450㎡弱、かつ、40㎡と60㎡が半分半分で構成された総戸数32戸のレジデンスであり、スケール感があるとは言えないため、本来であればエントランス周りにスケール感を生み出すのは難しいのですが、1階部分だけを道路沿いから大きくセットバックすることで空間的な広がりと高級感を生み出すことに成功しています。

エントランス内はほぼ全面をガラス貼り、かつ、間接照明をふんだんに用いたことで、夜間は特に良い雰囲気となることが予想される物件です。オレンジ色の光りが道路沿いからも目立つことでしょう。

オプレジシリーズは1階の共用部分を最低限にして1階に住戸を設けることも少なくないですが、当物件はスケールのわりにはわりと贅沢に1階部分を設計しており、そういった意味での豊かさをそれなりに感じることが出来る物件でもあります。

駐車場は1台(平置)のみではありますが・・・。

公式ホームページ
IMG_8931[1]
お部屋は68㎡の3LDK、東角住戸です。北東側は片側1車線の道路でそこまで交通量があるわけではないですし、北東・南東方向共に近い位置にある建物はこの物件よりも低いものが中心なので、この最上階からは視界抜けも望めますし、日照的にも悪くないでしょう。
また、敷地南西側にはフットサルコートがありますが、この住戸はそちら側を向いていないのでその影響を心配する必要はなさそうです。

間取り的には当物件内では最も専有面積の大きなものとなります。このプランは南東にも面しているので日照時間はそこそこにありますが、もう1つのファミリー(及びディンクス)を想定したタイプでなるAタイプ67㎡は北東・北西の角住戸であり、面積の広い2タイプが北東(道路側)に面しています。
その一方で、日照的に有利なはずの南西(フットサルコート側)に40㎡台の2プランが設計されており、フットサルコートの影響を多少は考慮したと思われるプランニングとなっている印象を受けますね。

フットサルコートの先には平田倉庫の大きな倉庫がありますし、将来的な建替リスクなども加味すると道路沿いの北東側の方が総合的にファミリータイプに向いているとの判断だったのでしょうか。

間取り的には小ぶりな3LDK角住戸のわりには廊下を惜しみなく確保したタイプと言えます。玄関は少し凹んだ位置に設計されているのはプライバシー面への配慮という意味で好感の持てるものですし、これにより幾分廊下を短くは出来ていると思うのですが、そもそもの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がかなりあるプランなので廊下は長くならざるを得ないですね。
※LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあるためLD12.2畳の表記内に事実上の廊下部分が大きく混入しています。

一方、柱の食い込みは洋室1の1本のみで収納配置も上手いので全体的に居室形状が良好である点、L字形の大きめのオープンキッチンを採用したことでLDKとしての空間的な広がりが得られる点、は評価出来るでしょう。

北東側メインバルコニーの奥行もしっかりと確保されていますし、洋室1の南西側開口部は共用廊下に面しているのではなく、吹抜に面した形となっている点も素晴らしい配慮と言えますね。
当物件はフロア中央部に共用廊下を設計しているにもかかわらず内廊下でない点は残念なのですが(内廊下×吹抜だったら高級感と風通しが両立できていた)、吹抜があるだけでも一般の外廊下物件よりは遥かに良い材料です。

坪単価は290万円。40㎡台のコンパクトタイプは低層階でこの水準となっており、専有面積が広くグロス価格が嵩む分、60㎡台のタイプは単価の安い設定となっています。近年の不動産価格高騰下においてはほとんどの物件でこのような傾向が顕著ではあるのですが、先日ご紹介したばかりのオープンレジデンシア日本橋馬喰町もかなりコンパクトタイプに単価を乗せていたことからも分かるように、オプレジの価格設定は他デベに比べその度合いが強い印象があります。

CMも盛んにしたことでブランドが一昔前に比べ大分認知されてきた感のあるオプレジですが、やはりグロスが嵩む住戸の販売はまだまだ大変な面が少なくないということなのでしょうね。

半分が40㎡台のコンパクトプランとなっているので平均で比較するとル・サンク東京森下よりも高く出てしまうと思いますが、ファミリータイプのみで比較すると物件内では最も条件の良いこの最上階住戸がル・サンクの平均ぐらいになりますので、駅距離なりの水準にはなっていると思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感の少ないものにはなっています。

管理費は244円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数32戸という小スケールゆえにこの水準になるのは仕方ないでしょう。管理を「通勤」でなく「巡回」にするなどして人件費削減に努めていることを考えるともう20~30円/㎡ぐらい安くともおかしくない気もしますが。

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