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【中層階以上は1フロア2戸×全戸70㎡超】ブリリア品川戸越耀邸7階71平米7,280万円【坪単価338万円】
2016-10-26

ブリリア品川戸越耀邸。

戸越駅及び戸越公園駅徒歩5分、荏原中延駅徒歩8分、戸越銀座駅徒歩9分、西大井駅徒歩17分、大井町駅徒歩21分、大崎駅徒歩22分の15階建総戸数40戸(非分譲住戸15戸含む)のレジデンスです。

大井町駅及び大崎駅は徒歩20分を越えてしまうので記載する必要があるのか少々疑問ではありますが、徒歩10分圏内でも複数路線・複数駅が利用できる利便性の高いポジションであるのは確かでしょう。
ちなみに、物件の目の前を走る420号が大井町駅側に開通すると大井町駅は幾分近くなるのでしょうが、その分交通量が増えるのは避けられないと思われます。

戸越公園駅南口徒歩3分のオーベル戸越公園の記事で書いたようにこの北口側には戸越公園や文庫の森が日常利用しやすい距離にありますし、戸越駅側に行けばかなりの商店数を誇る有名な戸越銀座商店街、さらに大通りを越えることのない近い位置に小学校があるというのもファミリーには良い条件と言えそうです。

公式ホームページ
IMG_9091[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。南西側には少し離れた位置に当物件と同じような高さのマンションがありますが、南側及び西側正面方向には高い建物は存在しておらず、中層階以上の住戸では日照だけでなく視界抜けも抜群のポジションとなります。

間取り的にはファミリー向けの立地ということもあるのか70㎡以上とまずまずしっかりした広さが確保されたものとなっています。
当物件は非分譲住戸が15戸ということも影響してか、5階までの低層階には30~50㎡台などのシングル~ディンクス向けのプランが数多く設計されているのですが(多くが地権者住戸)、6階以上はワンフロア2戸でいずれも70㎡以上というファミリータイプに特化した対照的とも言えるプランニングとなっていますね。

分譲はファミリータイプ中心ながら低層には30㎡台の地権者住戸があり(単身者向けの賃貸となることが予想される)、気になる人は気になるでしょうが、70㎡以上のプラン、つまり、中高層階には地権者住戸はほとんどなく条件の良い位置にある住戸のほとんどが分譲となっている点は評価出来るでしょう。
良いポジションを地権者ばかりに抑えられてしまっているケースって結構ありますからね・・・。

さて、間取り的にはわりと特徴のあるものとなります。南東角は75㎡と分譲住戸の中で最も広いものとなるのでそちらをご紹介しようかとも思いましたが、こちらの方が特徴があって興味深かったのでこちらにしました。

角住戸にしてはやや小さめな部類にはなると思うのですが、玄関廊下を一直線、かつ、南西角を雁行設計と出来ていることで居室配置と言う意味で合理的な印象のあるプランとなります。

ただ、前述のように低層部と中層以上とでフロアプランが大きく異なるため、柱がかなりイレギュラーな位置に生じてしまっているのはいただけないですね。

フロアプランの変わる5階と6階を比べると分かりやすいのですが、このFタイプ(6階以上)は5階の「Bタイプ」+「Dタイプの半分」に跨がる位置にあり、5階で言うBタイプとDタイプの間の柱がこのFタイプにとってはプランの中央付近に存在してしまっているのです。

6階以上は1フロア2戸のペンシル感の強い形状となっており、そのあたりが柱間隔や柱位置に影響を与えている面もあるかとは思いますが、価格帯的にも立派な物件ですし、もう少し柱への配慮があっても良かったのかなとは思ってしまいますね。

少なくともLDの南西部と洋室2の北側の柱はちょっとの工夫で完全にアウトフレーム化出来たと思うんだけどな・・・。
これぐらいの食い込みであれば面積消費はわずかで済みますが、居室形状が悪くなることで使い勝手は大きく異なったりしますからね。

また、南西頂点部の雁行設計によりキッチンに豊富な窓を設けることが出来ているのは良いと思うのですが、雁行部分をあまりに小さくしてしまっているがためにLDの開口部に物足りなさがあるのが残念に感じます。

LDの西側にも開口部を無理なく設計できるぐらいの形状を意識して欲しかったです。LDは南面開口部も小さいですし、これでは角住戸の魅力が半減してしまいますよね。

一方、奥行はないものの西側に幅広のバルコニーが設けられている点は評価出来ますね。
収納も大きなものから小さなものまでバランス良く豊富に設計されていて良いと思います。

坪単価は338万円。上層階はさらに約1割高い坪単価370万円水準となるので、それと比べ中層階はまだ目に優しい価格にはなっています。
ただ、昨年分譲のオーベル戸越公園は平均坪単価300万円ちょっとでしたし、昨年からの1割以上の平均単価上昇は想定していたよりも大きい印象があります。
このエリアの新築物件の供給は非常に限られていますし、オーベル戸越公園は希少性のわりには良心的な価格だったことも影響しているとは思いますが・・・。

東建さんとしてはブランドの差、階建の差(眺望の差)をアピールしたいところかとは思いますが、前述の通り地権者住戸(コンパクト中心)が多めの総戸数40戸とスケール感に欠ける物件ですし、そこを付加価値として考慮できるかというと微妙なところでしょうね。
物件自体が少なくブランド感のある物件の少ないエリアなので、このスケールでもエリア有数の物件にはなる可能性は高いと思いますが。

【共用部にも専有部にも耀きを】ブリリア品川戸越耀邸1階52平米4,780万円【坪単価305万円】 | topページへ戻る | 【タワマンカースト最上位は何階?笑】パークコート浜離宮ザ・タワー15階58平米9,310万円(予定)【坪単価約531万円】

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