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【共用部にも専有部にも耀きを】ブリリア品川戸越耀邸1階52平米4,780万円【坪単価305万円】
2016-10-26

続けて、ブリリア品川戸越耀邸。

設計はスペーステック、施工は奈良建設、そしてデザイン監修はエンドウ・アソシエイツです。
エンドウ・アソシエイツの加藤氏はブリリア外苑出羽坂やブリリア日本橋三越前などブリリアの高額物件での実績が豊富な印象がありましたが、あの広尾ガーデンヒルズにも携わっていたとは知りませんでした。

当物件はシングル向けのコンパクト住戸も含んだ総戸数40戸のスケールしかありませんので、外観デザインという意味ではエントランス周りに壁面緑化が採用されているなど少し凝っている程度の印象でしかありません。

ただ、そのエンドウ・アソシエイツに加え同様にブリリアシリーズや広尾ガーデンヒルズでの実績もあるICE都市環境照明研究所を照明デザインに起用し、エントランスホール内の照明を時間帯や季節によって変化させているのはなかなか面白い試みですね。

ガラスアート作家の石田氏とコラボした光壁など、耀邸と名付けられるだけのことはある光を強く意識した物件と言えるでしょう。

前回のブリリア品川戸越耀邸

公式ホームページ
IMG_9092[1]
お部屋は50㎡超の2LDK、南向き中住戸です。1階住戸ではありますが、南側道路との間にはデザイン性の高いロートアイアンのフェンスが施されるので人通り等はそんなに気にはならなそうですし、少なくとも現時点では日照的にも悪くないポジションです。

ただ、けして敷地面積が大きいとは言えない物件なので1階にこのプランを含む4戸もの住戸が設計されている点には疑問を感じます。実際、1階住戸を増やしたことにより1階のエントランス周りに割いた面積は少なく、エントランス周りに価格帯なりの豊かさや豪華さを感じさせることが出来ていないと思いますね。

エリア的にスケール感のある物件が少ないので、この物件もそこまでインパクトのあるものにする必要はないだろうとの判断だったのかもしれませんが、昨今の不動産価格高騰によりエリア最高水準の価格設定となるのは避けられないわけでもう少しそこいらへんに力を入れて欲しかったというのが正直なところとなります。

また、このプラン自体にもいくつか疑問がありますね。
地権者住戸(隣戸)との兼ね合いもあるとはいえ、50㎡ちょっとの住宅ローン控除の適用対象外となる中途半端な大きさの2LDKを設計する意図が分かりません。

全フロア同じ延床面積が強いられるような物件で延床面積に対するプランの組み合わせ的(例えば1フロアの住戸部分の延床が190㎡ちょっとがベストであるケースにおいてファミリータイプを重視するのであれば50㎡超+70㎡超+70㎡超にするのが無難みたいなことね)にこのような中途半端な面積が生まれてしまうのならまだ分かりますが、当物件の低層階はフロアによってフロアプランはまちまちですし、前回ご紹介したFプランの中途半端に思える柱位置などを見てももう少しやれることがあったのではないかと思ってしまうわけです。

ちなみに当物件の低層部が中高層部よりもフロア面積が大きくなっているのは(幅があるのは)、道路沿いのエリア(近隣商業地域)は最低限度高さが7mとの定めがあることによるものです。道路に面した部分の大半を高さ7m以上にすることが求められるので無理にでも低層部はフロア面積を大きくする必要があるのです(これも土地の有効利用の一貫です。)。

また、この50㎡超のプランをご覧いただくと分かるように専有面積のわりにはナロースパンであり、廊下の長さ・柱の食い込みなども含め、全体的に設計面で不思議なほど苦戦している様子を嫌が上にも感じてしまう物件です。地権者さんの意向なども影響しているのかもしれませんね。

さらに、内廊下設計でないのに洋室1室が行灯部屋となってしまっているのも残念です。LDドアがかなり玄関寄りに設計されているため、この洋室の位置でもLDと一体で計算することで居室の採光基準を満たした結果サービスルームではなく歴とした居室とすることが出来てはいますが、この位置だと引き戸を開け放っていてもLD側からの採光は不十分であり表示は2LDKでも事実上はサービスルームに過ぎない印象がありますね。

一方、LDは狭いですがL字形の大きめのオープンキッチンに面していることで空間的な広がりはそこそこあるでしょうし、隣の洋室1の引き戸がいわゆるウォールドアと出来ている点も評価出来ますが、柱が室内側に食い込んでおり柱と柱を結ぶ窓際に下がり天井が出ているがゆえにウォールドアの方立てがかなり大きくなってしまっているところには勿体なさを感じてしまいます。

坪単価は305万円。1階住戸ということで物件内では下限の水準にはなっていますが、住宅ローン控除を適用できない点、間取りに難しさを感じる点などを考慮するともう一声欲しかった印象がありますね。

設備仕様面は、ブリリア大井町ザ・レジデンスと似た感じで昨今のブリリアシリーズで広く導入されているキッチンや洗面台周りなどの水回り部分のセレクトシステムが導入されているのは良いですが、水回りの天然石天板仕様など高級感のある部分は少なく価格帯のわりには淡泊な印象があります。
総戸数40戸の物件なので仕方がないとも言えますが、価格帯からするとディスポーザーはあった方が良かった気もしますね。

一方で共用部だけでなく専有部も「耀」に力を入れていることに驚かされます。
LDにはダウンライト(標準仕様は4灯)及び調光システムが導入されており、場面に適したライティングが実現出来るように配慮されています。また、洗面所や浴室の照明も寒色と暖色の選択が可能であり、これはなかなか目新しい試みですね。

管理費は328円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのですが、大分しますね・・・。スケール的には小さめではありますが、もの凄く小さな物件というレベルではありませんし、想定していた以上に高額な印象があります。ライティングに力を入れていることで電気代高かったりする???

駐車場は全4台(身障者用1台、非分譲住戸用1台含む)です。いずれも平置なのは良いですが、分譲住戸はその多くが70㎡以上のファミリータイプであることを考えると少々少ないですね。

【浜町公園と浜町公園緑道に隣接】クレヴィア日本橋浜町12階67平米11,080万円【坪単価550万円】 | topページへ戻る | 【中層階以上は1フロア2戸×全戸70㎡超】ブリリア品川戸越耀邸7階71平米7,280万円【坪単価338万円】

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