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【谷根千の中心に】プラウド文京千駄木14階70平米9,249万円【坪単価434万円】
2016-11-03

プラウド文京千駄木。

千駄木駅徒歩5分、根津駅徒歩6分、東大前駅徒歩9分、日暮里駅徒歩17分の14階建総戸数78戸のレジデンスです。

千駄木二丁目交差点(T字路)に位置し交通量の多いポジションなので静かな環境ではありませんが(近隣には日本医科大学付属病院の高度救急救命センターがあるので救急車が頻繁に通行します)、千駄木駅を最寄りとする物件では珍しい駅南側エリア、つまり、根津駅との中間付近に位置しており、根津神社や東大キャンパスもほど近い谷根千の中心と言うこともできるポジションです。

通り沿いの物件なので文京区物件の中では住環境に魅力がある方ではありませんが、ここからなら上野恩賜公園までも徒歩14分という距離ですし、周辺環境という意味では魅力が少なくない物件ではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_9156[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。周囲は高い建物が少なくなっており、低層階でも日照、中層階以上では視界抜け、さらに上層階からは根津神社の緑も望める条件の良いポジションとなります。

南東角住戸は、人目につきやすい千駄木二丁目交差点(T字路)側を向いているため、印象的なFIXサッシが採用されてはいますが、交差点側ということや眺望面への配慮をした結果、こちら南西角に最も専有面積の広いプランが採用されているようです。

そもそも当物件はこのプランと1つの1LDKプランを除いた全てが50~60㎡台の2LDKとなっており、プラウドにおいては非常に珍しいプラン構成となっているのが大きな特徴です。
確かに前述のようなポジションからすると環境よりも利便性が上回るポジションという感じなのでファミリーよりもディンクスをメインターゲットとしているのは自然なことなのかもしれませんが、プラウドというと他社よりも広い平均専有面積で「ワンランク上のゆとり」をアピールするのがこれまでの常套手段(基本戦略)だったことを考えるとかなり意外でしたし、プラウドとしては立地及びコンセプトにちょっと珍しさを感じる物件ですね。

深い意味はなくそのまま受け取っていただければ良いのですが、別の言い方をすると当物件のポジションは「シティハウス」が似合うような(笑)。目立つ南東側にFIXサッシを採用したシック系の外観も実際少しスミフ物件を彷彿させるものですし・・・。

さてさて話がそれまくりなので、間取りに戻ります。

間取りはその南東角のように連続FIXサッシが採用されていないので、角住戸にしてはかなり地味なものです。

ただ、柱の食い込みは少ない方ですし、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目にすることが出来ているので70㎡ながらLDだけで12.4畳確保するなどわりと効率的なプランニングとなっている点は評価出来ます。

ただ、洋室3室中2室は4畳と結構ギリギリのプランニングという印象がありますし、キッチンをオープンキッチンとならない一風変わった位置に配置するなど、かなり細かなやりくりをした結果なんとか3LDKらしさを保った印象をうけずにはいられないプランでもありますね。

洋室2にはLD側に採光のとれる小さな窓を有しているぐらいで、サービスルームにすることなく、なんとか居室要件を満たそうとした様子が見てとれます。

また、玄関の目の前がエレベーターホールなのも微妙ですね。
そういった面に配慮してこの方向に玄関ドアが開く形になっていると思いますし、ドアを開けた瞬間に家の中が見えてしまうってことはそんなにないような気がしますが、物件内で最も専有面積が広い唯一の3LDKプランなわけですし、もう少しプライバシー面への配慮があっても良かったのかなと。
両隣戸側ともに乾式壁が採用されていますし、建築コスト高騰の影響なのか価格帯を考えると少々物足りなさを感じるプランでもありますね。

収納は専有面積のわりにはわりと充実している印象があります。

坪単価は434万円。物件内では最も条件の良いポジションとなるであろうことを考えると予想通りというか、このご時世としては驚きのない水準ではあるのですが、間取り面がこの価格帯の物件にしては意外なほど普通(地味)というか、日本橋界隈などでよく見られるような敷地に余裕がない物件の「それ」に近いものとなっているのが残念ですね。
もともと野村さんはタワマンなどもそうですが、間取りをあまり重視しない傾向にあるので既定路線なのかもしれませんが、エリア内でもわりとスケール感のある物件ですし、敷地形状も悪くないことを考えればもう少しやりようがあったんじゃないかなぁ・・・と思わずにはいられません。

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