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【ほとんどが50~60㎡の2LDK】プラウド文京千駄木7階57平米6,099万円【坪単価357万円】
2016-11-03

続けて、プラウド文京千駄木。

設計・施工は大豊建設、そしてデザイン監修はプランテック総合計画事務所です。
プラウド美しが丘プラウド恵比寿ディアージュプラウド新宿中落合などに続くプランテック×プラウドとなります。

ただ、今回の物件はプラウド恵比寿ディアージュとは立地及び価格帯、プラウド美しが丘やプラウド新宿中落合と比べると立地及び階建が少々異なることもあり、これまでのプランテックデザインとは少々異なる印象のある物件になっていると思います。

天然石とガラス面(FIXサッシ)を豊富に使いながらもシック、かつ、エッジの効いた印象のあるデザインは前回の記事でもちらっと書いたようにスミフさんのシティハウスシリーズを彷彿させますね。

こういった規模・階建の物件はタワマンなどの大規模物件と比べた場合にはもちろんのこと、低層マンションと比べた場合にも高級感を生み出すのが難しい面があるので、ちょっとデザイン面をアピールしようとすると似た印象のあるものになってしまうことはよくあることなので、このデザインを否定するつもりは毛頭ありませんし、プラウドとしては目新しいデザインであることは間違いないでしょう。

敷地形状及びフロアプランが内廊下に向いたものとなっているので、スミフさんや他社の物件であっても内廊下が採用されていた可能性が高いですが、理由はどうあれ内廊下設計が採用されているのも好材料ですね。

その一方で、東京都マンション環境性能表示上、みどりが★1つであることからも分かるように、エントランス前等のみどりの扱いに定評のあるプラウドにしては意外なほど緑が寂しく感じるランドプランとなっているのが少し残念です。そういう意味でもちょっとスミフチックに感じてしまう物件なんですよね。

前回の記事で書いたように、ほとんどが50~60㎡の2LDKで構成された物件で何から何までプラウドとしては珍しい属性の物件になっている印象です。

前回のプラウド文京千駄木

公式ホームページ
IMG_9155[1]
お部屋は57㎡の2LDK、北東角住戸です。北側には当物件と同じような高さのライオンズシティ千駄木があるので近い距離で視界を塞がれますが、東側は通り沿いなので前建までの距離は確保されていますし、そもそも開口部は東向き及び北東向きにしか設計されていません。

間取り的にはそのようにライオンズの影響があるため、物件内では条件の良いポジションとは言えないのですが、日照時間の短さはディンクス向けのプランニングであることを考えればそれほど気にはなりませんし(資産価値的にという意味)、前回の記事で書いたようにここまで2LDK(50~60㎡台)に傾倒したプラウド自体が珍しく、そういったプラウドゆえに57㎡という資産価値的にも丁度良い広さの2LDKながら角位置(角住戸)になっているというのは魅力の1つと言えるでしょうね。

内側の柱の食い込みが少々気にはなるのですが、専有部形状に対して玄関位置がかなり良好なプランであり、廊下が短く全体的に効率的なプラン設定と出来ている点も評価出来るでしょう。

ただ、その一方で玄関の下足スペースが少々小さい印象が否めませんし、リビングインの洋室2室がいずれもLDとは一体利用しにくい扉形状となっているのも残念です。

洋室2の引き戸部分は梁(下がり天)などの影響もあり大きく開くウォールドアは実現しにくいという事情はあるでしょうが、それ以前にそういった影響がないであろうAタイプも扉1枚分しか開かないプラン設定となっていますし、「2LDKとしても、広々リビングの1LDKとしても柔軟に使いわけたい」というニーズへの配慮がないのが勿体ない印象があります。
50㎡台半ばの2LDKであれば1LDK的にも使えると潰しが効きますし、資産価値的にも少しでも多くのニーズに対応出来た方が有利なのは間違いないですからね。

坪単価は357万円。階数を考慮すると同じ文京区で比較的近いポジションのインプレスト文京東大前ザ・パークハウス文京白山よりも気持ち安い水準ではありますが、交通量の多い交差点(T字路)の目の前というポジションであることが影響しているのは間違いないでしょう。

3LDK中心でグロスが嵩んでいたならば坪単価はもう少し安くなっていてもおかしくなかった印象がありますが、この地なりの50~60㎡台中心のプランニングとなっていることを考えるとこの水準になるのも仕方ないでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンタ-、ミストサウナ、そしてLDビルトインエアコンと単価的に違和感のないものとなっています。一昔前であればこの価格帯でビルトインエアコンがつくのが当たり前でしたが、最近は坪単価400万円前後程度では8割方つかない状況となっていますし、50~60㎡台の2LDK中心でグロス的にはそこまで高額な物件ではないので意外でしたね。
一般的な仕様の少し上を行くことで高級感を演出するという野村さんらしい上手な戦略です。

管理費は338円/㎡。そこそこのスケールはありますが、内廊下、かつ、ディスポーザー付ですので、この水準となるのは致し方ないところでしょう。

駐車場は全15台で、身障者用の1台のみが平置で残りの14台が機械式となります。

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