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【この面積帯としては出色の単価設定】ウエリス横濱日本大通り2階35平米2,290万円【坪単価217万円】
2016-11-05

続けて、ウエリス横濱日本大通り。

設計は日立建設設計、施工は共立建設です。

スケール感に欠ける物件ですし、価格帯的にも控えめな物件なので(定借ゆえという意味合いが強いですが)、外観デザインにはあまり期待していませんでしたが、なかなか素敵なものとなっているのではないでしょうか。

このエリアでは採用されることが珍しくない赤レンガ色のタイルと基壇部の天然石のコラボレーションは意外性は微塵もありませんが、非常に手堅く万人受けのする瀟洒なものです。
エントランスは南面道路からかなりセットバックされた位置にあり、物件スケールからするとかなり奥行のあるエントランスアプローチが実現出来ている点も評価できますね。

前回のウエリス横濱日本大通り

公式ホームページ
IMG_9168[1]
お部屋は35㎡の1LDK、北西角住戸です。いずれの方角も接道しておらず、低層階住戸は特に囲まれ感の強いポジションとなります。

間取り的には35㎡にわずかに満たないかなりコンパクトな1LDKということなのですが、玄関の框が斜めになっていることからも分かるように限界まで玄関廊下をコンパクトにすることを心がけたプランなので、専有面積のわりに居室畳数をかなり確保することが出来ています。

洋室は4畳未満ではありますが、形が良く、かつ、引き戸を大きく開け放つことのできる設計となっているため、様々な使い方が可能でしょうし、この専有面積でLDKが約10畳確保出来ているのは結構凄いことです。

浴室はやはり1216と小さいですが、洗面室はわりと広さがありますし、洗面室からトイレへの動線としたことも正解でしょうね。こうすることにより廊下を短くすることが出来るのです。

また、バルコニーは意外なほど奥行がある造りとなっており、このバルコニーに面していることでLDは畳数以上の広がりを感じることが出来るのではないでしょうか。

坪単価は217万円。定借ではありますが、定借でも所有権とそこまでの価格差を感じない・安く感じないのが近年の不動産相場であり、この単価には久しぶりにちょっと驚きがありました。50㎡以上のそれなりにグロスの嵩むプランであればこの単価でもさして驚くようなものではないのですが、こういった小さなタイプでこの単価水準となっているのは凄いことなのです。

このタイプは唯一南向きではなく(接道しておらず)囲まれ感の強いタイプであるがゆえに他のプランよりも単価安の設定になっていると思いますが、眺望や日照などがままならなくて当然の20~30㎡台中心のいわゆる投資マンションが坪単価300万円を超えるのがあたり前の時代において定借とは言え200万円そこそこというのは非常にパンチが効いています。

期間約70年とは言え、定借だと残期間が40~50年となると目に見えてリセールバリューが低下してきますし、かなり小さめの1LDK、かつ、低層階の囲まれ感からすると、売却先を実需層とすることは望みがたく、リセールには一般的に向いていない属性と言えるため(再開発の盛り上がり次第でもありますが・・・)、基本的には高利回りで回して収益を得る形になるのでしょうが、いずれにしろ昨今の相場からすると出色の水準ではあるでしょう。

定借が所有権に比べざっくり8掛けと考えると、所有権換算で約270万円にはなるのでそこそこの水準ではありますが、やはりこのような専有面積の小さいタイプであることを考えると少なからず割安感がありますね。単純にグロスが2,000万円ちょっとでこのエリアのノンワンルームを手にすることが出来るというのは大きな特長ですし、投資マンションデベが真っ青の価格設定です(笑)。
ちなみに前回の記事で名前を挙げたプロスタイル横浜馬車道にはこういった面積の小さなプランはありませんでしたが、所有権物件ながら平均坪単価280万円ほどでした。ここよりも北仲通の再開発の恩恵を受けやすい馬車道駅まで徒歩2分という立地ですしやっぱりお買い得感がありましたよね。

当物件の地代(解体準備金含む)は332円/㎡です。むろん土地の固定資産税を払う必要はないので、一般的な所有権物件と比べた場合にこの金額がそのまま追加負担となるわけではないのですが、管理費も327円/㎡(内廊下でディスポーザーなし)と小規模ゆえに高いですし、月々の負担を考慮した結果、この価格設定となっているという側面が大いにあるでしょうね。
特に、専有面積の広い住戸の月々の負担額はかなりのもので70㎡超の住戸だと修繕積立金やインターネット料金等も含めると約6万円にもなるという・・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、天然石のキッチン天板と単価帯を考えると上々のものとなっています。
トイレに手洗いカウンターがないのが少し残念ですが、洗面所の床をタイル貼りとしている点も魅力の1つです。

駐車場は全11台です。11台もあるのはかなり意外なのですが、横浜市の駐車場条例により総戸数の3割以上の駐車場の設置を義務付けられているからに他なりません。いわゆるファミリータイプ(70㎡超もしくは3LDK)は前回の記事で紹介した1タイプのみで9戸しかなく、駅徒歩2分というポジションであることを考えても明らかに余ると思うので、プレシエ横浜石川町でコメントしたようにこの条例はなんとか改正して欲しいですね。

当物件は、駐車場条例からすると、ファミリータイプをもっと多くすることで(専有面積をもっと広くすることで)総戸数をもっと減らした方が良かったのではないかと思ってしまいますね。ファミリーにも十分に人気がありそうな立地ですし。
現状のプランと駐車場附置率のバランスは悪く、将来的に空車が多くなると管理組合の収支に支障をきたす可能性がありますし、外部貸出も税法面等で色々と面倒ですからね・・・。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます!

内廊下でしたね。。。
ご指摘有難うございます。
修正致しました。

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Re: タイトルなし

ひよこ様

ご返信有難うございます。

そうでしたか!
ちなみに倍率ってそこそこ着きましたか???
差し支えなければお教えいただけると嬉しいです。

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Re: タイトルなし

ひよこ様

ご返信有難うございます。

ですよね、そのぐらいつきますよね!
おめでとうございます!

私はかなりの回数の抽選経験がありますが、5倍以上なんてあたったことないです・・・。

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