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【柱はイマイチですが価格で勝負】グリーンホームズ南葛西Ⅵ71平米3,730万円【坪単価173万円】
2016-11-19

続けて、グリーンホームズ南葛西Ⅵ。

設計はサイトウ建築設計事務所、施工はトヨダ工業です。
前回の記事でも書いたようにトヨダ工業はデベロッパートヨダ地所のグループ会社であり、基本的にトヨダ地所の施工はこのトヨダ工業が手がけてきました。

ただ、トヨダ工業は最近ご紹介したクラッシィアルテときわ台を施工していたように他のデベロッパーの物件も手がけることがあるようですね。
ちなみに、クラッシィアルテときわ台は今でこそプロパストが分譲していますが、そもそもは東急リバブルのルジェンテときわ台だったわけで、その東急リバブルが当物件の販売代理に名を連ねているのは偶然ではないでしょう。

当物件はトヨダ地所の物件としてはかなり大きい総戸数80戸というスケールがあり、南側の9階建と北側の14階建が絡みつくような外観からほんの少しだけザ・コノエ代官山を思い出してしまいました・・・。

むろんあそこのような高級感はありませんが、左近川沿いに設けられたエントランスアプローチ及びホールは総戸数80戸に相応しいスケール感のあるものです。

前回のグリーンホームズ南葛西Ⅵ

公式ホームページ
IMG_9210[1]
お部屋は70㎡超の2LDK+S、西向き中住戸です。西側は当物件の駐車場スペースを挟んでその先に戸建がある形となるので、低層階でも圧迫感などはなく、日照もそこそこ得られるはずです。

間取り的には中住戸の中では大きめとなる70㎡超が確保されています。前回の記事で書いたようにやはりこのご時世に供給される物件ということで少なからずグロス価格を下げることを意識した物件となっており、60㎡台後半の3LDK(2LDK+S)も数多く存在しています。

そんなやや大きめの中住戸なのですが、洋室1室が行灯部屋となっているのが残念ですし、柱の食い込みが顕著なのが非常に勿体ないですね。

先ほどの南向き住戸をご覧いただければお分かりのように、南棟はバルコニー側の柱がアウトフレーム化されたプランが中心ですが、こちらの北棟(西向き)はバルコニー側の柱が基本的に食い込んだ設計となっています。

南棟よりも階建があるがゆえに柱も太くなっていますし、この食い込み方は少々残念ですね。昨今の歴としたファミリータイプ中心の分譲マンション(いわゆるワンルームなどの投資マンションを除く)でこれぐらい柱が食い込んでいるものというのは非常に少ないですからね。

柱の太さや間隔の問題なのか、このような田の字ベースのプランニングながら洋室1が共用廊下側に配置出来ていない(つまり、行灯部屋になっている)のも残念ですし、一にも二にも価格で勝負する必要があったとは言え、もう少し配慮が欲しかった印象はありますね。

洋室3室及び洗面室の扉が全て引き戸になっており、少しでも有効面積を高める努力をしているのは好感が持てますね。

坪単価は173万円。やや北寄りの西向き住戸ということで日照的には良いとは言えませんし、まして低層階ですのでかなり目に優しい価格を心がけたのでしょうが、それを加味しても近年のこのエリアの物件の中では出色の水準でしょうね。わずかに駅徒歩11分とは言え、十分に徒歩圏と言える距離でこの単価ですからね。
上層階でも坪単価200万円に満たないぐらいの水準となっており、西向き住戸は南向き住戸に比べかなり単価差を設けているようです。
この価格帯が第1期40戸即日完売の最大の要因となった可能性が高いでしょうね。

設備仕様面は、総戸数80戸ありながらディスポーザーがないのは少し残念ですが、価格帯からするとやむを得ない部分はありますし、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板、さらに、食器棚とスロップシンクもあるので単価的には納得できる好仕様ではないでしょうか。

管理費は135円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、それを考慮してもかなり安価な水準と言えるでしょう。総戸数80戸というほどよいスケールも好影響を与えているとは思いますが、最大の理由は管理会社の西洋ライフポートにあるのではないかと思います。
多くの物件はデベ系列の管理会社がお手盛りの管理業務委託料を設定しているのが実情なのですが、ここはグループ会社(つまりはデベロッパー系)ではなく独立系大手の西洋ライフポートが起用されているのでいわゆるお手盛り価格にはなっていない可能性が高いです。
駐車場は全27台で身障者用1台を含む9台が平置となっています。

【この立地・デベで70㎡台の4LDK】クレヴィア調布国領レジデンス3階79平米6,848万円【坪単価286万円】 | topページへ戻る | 【お花をいっぱい飾りましょう】グリーンホームズ南葛西Ⅵ80平米5,390万円【坪単価222万円】

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