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【80㎡以上が当たり前のゆとりあるプランニング】ザ・パークハウス碑文谷三丁目2階93平米10,780万円【坪単価382万円】
2016-11-28

ザ・パークハウス碑文谷三丁目。

都立大学駅徒歩12分の5階建総戸数24戸のレジデンスです。

碑文谷1丁目ではブリリア目黒碑文谷が総戸数33戸という小規模ながら長期販売を強いられている状況で、碑文谷アドレスの閑静な環境とは言え駅距離のある物件の厳しさというものを少なからず感じずにはいられませんが、こちらはブリリアよりも最寄駅まで近いポジションですし、最寄駅が東横線というのも大きいでしょうね。
三菱さんは碑文谷一丁目にザ・パークハウス碑文谷一丁目もまもなく分譲開始するようですが、あちらもやはり東横線(学芸大学駅)まで徒歩15分というさらに駅距離のあるポジションですし、この物件は利便性と環境面のバランスという意味で優れている印象があります。

事件のあった碑文谷公園周辺、学芸大学駅に近い碑文谷6丁目周辺はマンションが供給されるエリアではありませんし、碑文谷アドレスで環七などに面していない比較的落ち着いた駅徒歩10分圏内の物件というのはかなり限られているので、駅徒歩12分はけして近くはないですが、碑文谷エリアで環境の良いポジションに限定すると結構稀な条件なのです。

すぐお近くのサレジオ教会のバス停からは目黒駅までアクセス出来るのも大きなメリットでしょう。隣がセブンイレブンというのは借景や騒音等を考えた場合には賛否あるような気もしますが、個人的にはセブンイレブン好きですし便利でよいかと(笑)。

公式ホームページ
IMG_9177[1]
お部屋は93㎡の3LDK、西角住戸です。南西は大きな駐車場を備えた大きなセブンイレブンなので2階からでも視界抜けが得られるという貴重なポジションです。北西は碑さくら通りの向かいに5階建のマンションがありますが、その手前には桜並木が望めますし(目隠しの役割も果たしますし)、そんなに気にならないのではないかと思います。

間取り的には、南側が隣戸によってちょっとえぐられたような形となっているため、少々変わった形をしており、それに伴い廊下が長めな印象もあるのですが、93㎡というゆとりあるプランなのでこのぐらいの廊下のゆとりは問題ないでしょう。

北西側はFIXサッシを多用しているわりに、柱の食い込みはキッチン部分の1本のみに抑えることが出来ているのは好感が持てるのですが、玄関横やトイレ横の内側の柱の食い込みが少々残念に感じますね。5階建の低層物件であることを考えると随分柱の間隔が短い印象を受けますし、価格帯的なものを考えてももう少しなんとかして欲しかった感はありますよね。

また、その北西の豊富なFIXサッシにより採光面や桜ビューとう意味では評価できるものだと思うのですが、その反面、この広さの角住戸としてはかなりバルコニーが小さくなっているところに少々のバランスの悪さを感じずにはいられません。

LDのバルコニーはL字形で少々変わった形状としているがゆえに、LDの開口部にコーナーサッシを採用するなど良い面もあるのですが、日照的に洗濯物が干せるであろう南西側のバルコニーはせめてもう少し奥行を確保して欲しかったですね。

坪単価は382万円。ブリリア目黒碑文谷の上層階並の水準であり、立地(駅距離含む)なりにやはり高めの水準にはなっていますが、当物件はほぼほぼ80㎡以上の住戸で構成されているがゆえにこういった90㎡以上の住戸であっても案外単価が抑えられているという側面は少なからずあります。

つまり、平均で70㎡程度の一般的なプランニングの物件の場合、80~90㎡以上となるようなゆとりあるプランはプレミアム扱いとなり、その条件の良いポジション以上のプレミアムがのっかった単価設定となるのが普通なのですが、このプランの場合は物件内では「普通」の広さでしかないので、そういった「特別な値付け」にはなっていません。物件内で特に条件の良いポジションでないことも当然関係はしているでしょうが、それでもマンションに広さを求めたい方には悪くない単価水準になっているように感じますね。

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