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【賃料が5%以上も上昇していたとは・・・】東京カンテイ2016年新築マンションPERから思うこと
2016-12-21

ちょっと前にはなるのですが、東京カンテイさんにより2016年新築マンションPERが発表されました。
毎年発表されているもので投資に携わるものとしていつも興味深く拝見しているデータなのですが、今年は2002年の調査開始以来もっとも収益力の低い28.66(首都圏平均)という数字が記録されましたので、ちょっくらコメントしてみることにしました。

 東京カンテイ(新築マンションの収益性、三大都市圏で急激に悪化)

当PERデータは「新築マンション」となっていることから明らかなようにその年の新築マンションの平均価格と平均賃料から成り立っており、PERはそのマンションを買って賃貸に出した場合に何年で購入価格分の金銭を回収できるかを意味しています。

つまり、管理費や固定資産税等のランニングコストを考慮せず、純粋に物件価格と賃料のみで考えた場合でもその初期投資を回収するまでに28.66年もかかるということになります。
1÷28.66、つまり表面利回りで言うとなんと3.5%弱という驚愕の水準ということになるのです・・・。

過去をふり返ってみると、2004年時点では首都圏平均でも4.8%程度あった表面利回りが、リーマンショック前のプチバブル期には約3.8%まで下がり、その後4.2%ぐらいまでは持ち直したものの現状はさらに低下し約3.5%ということになります。

この結果は結構萎えますし、マンション価格の高騰が改めて強烈であることを実感させられるのですが、意外だった面もあります。
昨年に比べ10.3%も上昇した価格には及びませんが、賃料も5.3%上昇しているんですね。

物件価格が高くなった分、賃料も高くしようという方が増えたのは間違いないでしょうし、この点は空室率と合わせて論じるのが適切かとは思いますが、こんなにも上げる余地があったとは思いませんでした・・・。
賃貸って募集する時期(季節)によって反響がかなり変わってきますし、いわゆる分譲マンションの賃貸というのは周囲の物件と比べ十分に差別化されたもの(特長のあるもの)で周囲に同じような属性の物件があることは少ないので、賃料の強弱が図りづらい面があるというのが正直なところです(何十戸を越えるような大規模な賃貸業をやっているわけではないので・・・)。

個人の感覚としては目に見えて賃料が上げられるような状況になっている印象はないのですが、物件次第ではもう少し上も望めそうな状況ではあるようですね。それにしても5%って結構凄いと思うけどもね・・・(20万円の物件で1万円挙げるのって結構ハードル高いで~。空室が埋まるのが以前よりも半月遅れたら5%分がほぼ消し飛ぶしね・・・)。

まぁ、そもそもこのPERや表面利回りを見た限りだと新築でマンション投資なんて論外に見えるでしょうし、実際に多くの物件が論外にはなるのですが、同時に発表されている駅別マンションPERを見ると上位の駅はPERで20以下、つまり、表面利回りで5%を越えるものがそこそこあることからも分かるように、エリアや物件を間違わなければ新築でも表面利回り5%近くを得るのは今でもそんなに難しいことではないことが分かると思います。
あくまでこれらの数字は「首都圏全体」の平均であり、はなから投資に向いていないエリアの物件も数多く含まれているということです。

※ちなみに本年1位の虎ノ門駅の14.17は明らかにおかしいかと・・・。70㎡換算の賃料平均が約59万円となっておりこの数字はもろに虎ノ門ヒルズレジデンスの影響が強くなっていると思うのですが、70㎡換算の平均価格は約1億であり、虎ノ門ヒルズレジデンスの影響が微塵も感じないものとなっています。虎ノ門ヒルズレジデンスの相場は坪単価1,000万円前後が中心だったので、明らかにこの坪単価500万円を下回る平均単価は低く、平均価格と平均賃料で虎ノ門ヒルズレジデンスが占める比率に大きなズレが生じていると思われます。
まぁ、虎ノ門ヒルズレジデンスの分譲後にマンション価格がもう一段階上昇したという経緯があるので、虎ノ門駅のPERが高めになるのは納得なのですが、いくらなんでもこの14.17は違うかなと。

そもそも、以前のマンションPBRの記事でもコメントしているように、1駅単位での1年あたりの新築物件の供給なんぞ非常に限られていますので、駅別の結果自体はそれほど大きな意味合いを持ちませんし、投資可否や資産価値を計るにあたっては実際に出ている賃貸募集事例をウェブで検索しつつPERもしくは表面利回りを計算してみるのが良いのは言うまでもありません。

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