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【珍しい19階建のウォーターフロント】プラウド門前仲町ディアージュ19階85平米9,849万円【坪単価385万円】
2016-11-10

プラウド門前仲町ディアージュ。

門前仲町駅及び水天宮前駅徒歩9分、茅場町駅徒歩11分、八丁堀駅徒歩12分の19階建総戸数105戸(非分譲30戸)のレジデンスです。

隅田川の対岸ながら永代橋や首都高下を越えることで水天宮前駅、茅場町駅、さらには八丁堀駅までも徒歩圏という珍しいポジションにある物件で、その隅田川のウォーターフロントというのが大きな魅力の1つと言えるでしょう。

プラウドはこの後清洲橋付近でやはりウォーターフロントとなるプラウド清澄白河リバーサイドを分譲しますが、これら2物件はスケールも酷似していますし、立地的にも共通点が多くなっています。ただ、当物件が清澄白河リバーサイドと決定的に異なるのは19階という点でしょうね。

ブランドを問わず隅田川のウォーターフロントで20階前後の階建を有する物件というのは数少なく、江東区側だと森下駅を最寄りとする東京アインスリバーサイドタワークレッセント東京ヴュータワーの24階建の2物件、それ以外だと中央区側で水天宮駅至近の20階建のセザールスカイリバーぐらいしかないのではないでしょうか。

19階建ゆえに現在分譲中の20階建のプラウドタワー清澄白河のように「タワー」とは名付けられていませんが、話題のブリリアタワー代々木公園クラッシィはここと同じ19階建で「タワー」が謳われているぐらいですし、この階建でもタワーと謳われるケースは珍しくありません。まして、当物件は周囲の建物と比べ頭1つ抜け出た高さにあるため、高層階からの眺望はかなり開放感の高いものとなることでしょう。

昨今話題のタワマン高層階増税も20階以上のもの(この物件は20階建以上であっても分譲年度的に対象とはなりませんが)に適用される見込みとのことですし、19階建のインパクトというのは高くはありませんが、逆に言えば当物件の高層階(及び高層階からの長め)はちょっとした穴場と言えるかもしれませんね。将来的に増税(法改正)の対象となる可能性も低そうですし。
まぁ、相続税はさておき固定資産税の増税は物件価格に比して雀の涙ほどのインパクトしか生じないことが予想されるのでそれ云々による影響というのは特段考える必要はないと思っていますが・・。

公式ホームページ
IMG_9205[1]
お部屋は85㎡の3LDK、南西角住戸です。隅田川方向を向いた当物件内で最も魅力的なポジションに位置したプランであり、15~19階の上層5フロアのみに用意されたちょっとしたプレミアムプランということになります。
西側は隅田川との間にはそこそこ高さのある建物があり、パノラマビューが望めるのは高層階に数戸あるこのプランのみなので、そういう意味でも希少性が高いと思うのですが、逆に言えばなぜに全戸南向きの設計にしたのかが不思議でさえあります。西向きに2プラン(1フロア2戸)確保した方がバランスが良かった感じがするんですよね。
変にL字型になるより全戸南向きの方が外観デザイン的にはスッキリしていた見映えがするとは思いますけれども。

スミフさんの物件の場合は上層階の外観だけガラスウォールが採用されているだけで(バルコニーの外側をガラス面にしているだけで室内側にダイレクトサッシなどが設計されているわけではない)、「間取り的には至って普通」というのが近年の物件の常套手段となっていますが、この物件(プラン)は外観から受ける印象そのままにLDに大きなダイレクトサッシ・コの字サッシが採用されており、ここから眺めるウォーターフロントビューの開放感は非常に贅沢なものとなるでしょう。

当物件は全戸南向きという設計で西側(隅田川側)は妻側ということになるので、通常開口部はあまり大きく設計されないものなのですが、当プランは立地に相応しいかなりインパクトのある開口部が設計されているところに好感が持てますよね。

まぁ、これだけ贅沢なポジションであれば、むしろ「LDK」を現状のLDと洋室3に跨がる形で配置することでさらなるワイドな開口部を西側に設計してくれても良かったような気もしなくはないですが(洋室3は現状のキッチン周辺に移動)、現状のプランでも非常に稀なのは間違いないですし、タワーに匹敵する開放感を味わえる住戸ではあるでしょう。

南側バルコニーの奥行は約2m、室内最大天井高も2.6m超という点も開放感に拍車をかけていると思います。

コの字サッシ部分の窓際から梁を排除した反面、その内側柱と柱を結ぶラインの天井部には梁が突き出ており、LDにはいわゆるギロチン天井がある点、また、洋室1や3に柱が大きく食い込んでいる点は残念ではあるのですが、コの字サッシの開放感の高さを考えると一長一短と言える部分はあるでしょうね。

玄関前にしっかりとしたアルコーブが確保されていることから分かるように玄関位置は良好なので85㎡にしては廊下がほどよい長さに抑えることが出来ており、LD15畳、洋室7.2畳を初めとして有効面積はまずまずな印象があります。
ただ、収納は案外少ない気もしますね。特に衣装収納が・・・。

坪単価は385万円。下階の中住戸などには坪単価300万円未満のものも見られますが、やはりたった5戸の貴重な眺望が望める住戸、その中でも最上階に位置する住戸ということでかなりのプレミアムが乗っかっていることになります。

当初は億超えが予定されていたぐらいなので、この水準であればまずまず現実的な価格という印象もありますし、隅田川の対岸中央区日本橋エリアの隅田川至近の物件であるザ・パークハウス東日本橋プレミスト日本橋浜町公園と比較すると1~2割は安い水準にはなります。

まぁ、隅田川を越えるか越えないかで、アドレスはもちろんのこと利便性なども大きく変わってきますのでむしろ差が小さい印象もありますが(日本橋物件は高すぎるものが多いのでザ・パークハウス東日本橋はこのご時世にしてはわりと安く感じるんですよね・・・)、当物件は前述のように隅田川ウォーターフロントでは非常に珍しい20階前後、かつ、十分に差別化された間取りを採用していることを考えれば相応と言える水準ではあるでしょう。
一応東京駅まで2㎞圏内にはなりますしね。

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