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【最低でも72㎡超(非分譲除く)】プラウド門前仲町ディアージュ5階73平米6,399万円【坪単価291万円】
2016-11-10

続けて、プラウド門前仲町ディアージュ。

設計・施工は木内建設です。
比較的近いエリアとなるプラウド木場の他、プラウド府中パサージュプラウド上野松が谷などプラウドの中でも中規模物件の実績が豊富な印象のあるゼネコンで、プラウド以外の大手物件だと三菱ザ・パークハウスの実績が非常に豊富でもありますね。

当物件は前回の記事で書いたように周辺では珍しい19階建という高さがある上、100戸を越える総戸数的にもこの門仲エリアではかなり珍しいものと言えます。野村さんは2003年駅徒歩2分の地に総戸数128戸のプラウド門前仲町を分譲しておりこのエリアでの強さが伺えますね。

当物件は総戸数100戸超というスケールがありながらもエントランスは2層吹抜などにはなっていないですし、総戸数のわりに共用部には特段のスケールを感じにくかったりもしますが、前回の記事で紹介した高層階限定プランに施されたガラスウォールが外観デザイン上も大きなアクセントとなっていますし、高さを出せたことで約48%とまずまずの空地率を確保した結果、駐車場全32台中12台(身障者用1台含む)を平置と出来ている点も好材料でしょう。

当エリアの用途地域は商業地域であり、日影規制の対象外となるので、駐車場を敷地北側でなく敷地南側に設計出来ている点も魅力の1つです(日影規制のあるエリアの場合は敷地北側に駐車場等を設計することで、住棟による日影を北側敷地に生じにくくせざるをえないのが普通です)。

また、全戸南向きながら中層以下の敷地南側は前建の影響が強いポジションなのですが、駐車場を南側に設け前建との距離をそれなりに確保出来たことで多くの住戸で日照が得られるようになっています。

前回のプラウド門前仲町ディアージュ

公式ホームページ
IMG_9206[1]
お部屋は73㎡の3LDK、南向き中住戸です。隅田川方向から数えて2番目(南西角住戸の隣)に位置するプランで前述の通り南側にある前建の影響が不可避なポジションになります。ただ、ある程度距離が確保されている分、南西~西方向にかけて視界抜け及び日照が得られるはずです。

間取り的には田の字の一般的なタイプではありますが、中住戸でも73㎡近く確保されており他社物件と比べると一回り上と言って良いゆとりがあると思います。当物件内では最も専有面積の狭い(単身用のコンパクトプランばかりの非分譲30戸を除く)プランながら72㎡超を確保しているというのは他社ではまず真似の出来ないものと言えます。

なお、さらに驚いたのは「門前仲町駅を最寄りとする物件で75㎡以上が存在している物件は約11年ぶり」という点ですね。今年の初夏に分譲開始されたイニシア門前仲町ローレルコートは最寄駅が清澄白河駅(門前仲町駅は徒歩12分)になるためカウントされておらず、かなり対象を絞った結果の11年ぶりなのでそこまで騒ぐようなものではないとも思うのですが、エリアでは非常に貴重な19階建という稀な物件属性も後押しした結果、エリア内ではかなりゆとりあるプランニングが実現したことは確かでしょうね(グロスが高くとも売れる自信がないと面積は広くならないので・・・)。

野村プラウドというと他大手デベに比べゆとりあるプランニングを提案するのがここ数年の常套手段(戦略)の1つでしたが、昨今はほとんど50~60㎡台で構成されたプラウド文京千駄木などの例もありますし、立地・環境次第ではあるのですが以前ほど「ゆとり戦略」に傾倒していない様子が見てとれるのです。
そういう意味では当物件はやはり立地(大通りに面していない)や貴重な階建があるからこそ成し得たプランニングという印象がありますし、物件に自信があるからこそという側面があると思うのです。

さてさて、話をこの間取りに戻してと・・・。
当プランは連窓サッシを採用しているにもかかわらず、洋室3の引き戸は大きく開け放てるものとはなっていないところにチグハグがあったりもしますが、全体的には単価なりのパフォーマンスの高い田の字という印象があります。

柱の食い込みの少なさ、玄関前のアルコーブのゆとり、廊下からの動線となった洗面所(リビングインでない)、LDの開口部幅がサッシ約2枚半分、などなどツボを押さえたプランニングとなっていると思います。

坪単価は291万円。2~4階は非分譲のコンパクト住戸で占められているため、この階の住戸が分譲としては最下層ということになります。「5階」という数字からすると坪単価300万円未満は悪くない印象もありますが、前述のように前建の影響が少なくないことを考えるとポジションなりの価格という印象ですね。
当物件の第1期は36戸であり、非分譲住戸を除いた分譲住戸75戸の半分にも満たない水準であることからしても検討者が割安と感じていないことは明らかですね。このご時世からすると第1期で進捗率が5割近いのは悪くないと言えますが、一昔前のプラウドであれば8~9割は行っていたようなタイプの物件だと思います。
全戸一括分譲となるプラウド大泉学園のように供給が限られているエリアではまだまだプラウドらしさも感じることが出来ますが、供給が続いている(これからも続く)エリアはデベロッパーにとって正念場を迎えていると思いますね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、天然石の水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど単価的なりのものにはなっています。

管理費は246円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーはついていますので、妥当な範囲内かとは思います。ただ、総戸数100戸超(非分譲30戸は小さいものばかりですが)のスケール感、また、前述のように維持費のかからない平置駐車場もそこそこ確保されていることを考えると、思っていたよりも安くないなという印象もありますね。

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