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【駅徒歩5分の落ち着いたポジション】オープンレジデンシア小石川五丁目4階70平米8,998万円【坪単価423万円】
2016-12-13

オープンレジデンシア小石川五丁目。

茗荷谷駅徒歩5分の6階建総戸数21戸のレジデンスです。

2013年に分譲されたディアナコート小石川播磨坂のわりと近くに位置する物件で、駅近ながら春日通りからしっかりと内に入ったポジション、かつ、至近に竹早公園や小石川図書館などがあるなかなか魅力的な物件ですね。

ディアナコートもここと同じ総戸数21戸であったようにこのあたりの春日通りから内に入ったポジションには大きなマンションを建てられるような大きな敷地は少なく、そもそもマンション供給自体が少ないエリアなので近隣に馴染みのある方からすると当物件は余計に貴重な存在と言えるでしょう。

ちなみに昨年末から分譲されたオープンレジデンシア文京播磨坂はこの物件と近そうなネーミングですが、アドレスは白山2丁目で最寄駅も白山であり、けして近くはありません。

公式ホームページ
IMG_9274[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。東側には隣接マンションがありますが、南側は道路の向かいに戸建などの低層住宅が中心となるため、4階であれば日照はもちろんのこと視界抜けもそれなりに得られるポジションとなります。

間取り的には一見それほど特徴のない角住戸という印象なのですが、実はあんまりお目にかかることのないタイプと言えます。
玄関~LDにかけての部分に珍しさがありますね。

まず、玄関ですが、廊下が一直線ながらも玄関がクランクインとなっていることでプライバシー面への配慮がしっかりとなされている点が良いですね。玄関前にアルコーブ的な凹みを設計したからこそこのような形状に出来ているわけです。

ただ、その一方でこの廊下位置からするとLDが「南東角」にあるのが意外でした。
この廊下位置であれば廊下の延長上、つまり、現状ベッドルーム2とキッチンがある位置にLDが設計されるのがオーソドックスなプランということになります。
当ブログでも常々言及しているように角住戸であればLDは二面採光であって欲しいですし、そういう意味ではこのプランは評価できる面もあるのですが、LDを角に持ってきたがゆえに入口付近にあまり意味のないクランクが生じ、面積が消費されてしまっている面があるのも事実なのです。

まぁ、その点を加味しても全体として廊下は長過ぎるということはないですし、専有面積に占める居室畳数割合が72.1%((15.8畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.36㎡)と角住戸としては高水準を確保出来ているのでそこまで気にするようなものではないと思いますけれども。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

玄関収納は少し心許ない感じですが、衣装収納は充実している方に感じますし、収納とのバランスも悪くないでしょう。

柱の食い込みと奥行のないバルコニーは小規模物件らしいというかオプレジらしいというかこの価格帯の物件としてはやはり残念に感じます。

坪単価は423万円。物件内でも大分条件の良いポジションのプランということになりますし、かなりいいお値段になっています。ただ、まだまだマンション価格が安かった2013年のディアナコート小石川播磨坂ですら平均坪単価370万円弱であったわけですし、このご時世としてなりの価格設定ではあるでしょう。1LDKなどと比べ3LDKはグロスが嵩むゆえにこれでも幾分単価が抑えられています。

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