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【大手町まで1分+16分】エクセレントシティ南行徳駅前6階67平米4,840万円【坪単価240万円】
2016-11-21

エクセレントシティ南行徳駅前。

南行徳駅徒歩1分の10階建総戸数29戸(他事務所2戸)のレジデンスです。

南行徳駅の北口のロータリーからほんの少しという駅前物件でありながら、南行徳公園(通称えんぴつ公園。野球場やアスレチック広場などもあり駅にほど近い位置にある公園としては意外なほど大きな公園)至近というなかなか贅沢な立地に位置する物件です。
駅前ですのでマルエツを初めとして買い物に関してももちろん便利なポジションとなります。

東西線沿線駅の中では南行徳駅はけして駅力が高い方ではないと思いますが、大手町及び日本橋へは直通徒歩15~16分で行くことが出来る抜群のアクセスを誇りますし、1995年以降、千葉県内の東西線沿線で駅徒歩1分の新築物件は分譲されておらず当物件が唯一の存在となるようです。

都内の東西線沿線駅を含めると徒歩1分は存在していることにはなりますが、それでも徒歩1分というのは凄いことですし、千葉県内から主要な都内の駅(この物件で言う大手町や日本橋)まで「徒歩1分+電車15~16分」て冷静に考えてかなり凄いなと。

この南行徳駅やお隣の浦安駅などは駅徒歩1分どころか比較的駅距離のある物件が供給されることの多いエリアで駅徒歩5分圏内の供給でさえ数少ないのでこの物件の駅徒歩1分は余計に目立ちます。

公式ホームページ
IMG_9275[1]
お部屋は67㎡の3LDK、西角住戸です。この階以上になるとバルコニーの手摺全体がガラス手摺になっていることからも分かるようにほぼ前建を越える高さになってきます。駅前物件ということもあり、40台からプランニングされている当物件ですが、視界条件・日照条件が良好な6階以上は南角の70㎡超とこのプランの2戸で構成されたわりとこじんまりとした物件ということになります。

間取り的にはもっと普通っぽい田の字の延長上のようなものを想像していましたが、意外にも特長のあるプランで興味深いですね。

玄関位置はわりと「凸」な位置にあるので、廊下はそこまで短くはありませんが、廊下が一直線ながらも玄関をクランクインと出来ているので無駄な面積を最小限に抑えてつつもプライバシー面への配慮が出来ているのは好材料ですし、この廊下の長さで洋室2室及び洗面所がリビングインでなく廊下からの動線と出来ている点も良いのではないでしょうか。

LDKは12畳なのでLDだけだと10畳に満たないのは明らかであり、67㎡の3LDKの中でも手狭感のある印象ですが(60㎡台後半の3LDKだとLDが10畳以上あるのが一般的)、収納は専有面積のわりには確保出来ている方かと思いますし、キッチンから直接入ることが出来動線面に優れた洗面所もゆとりある設計となっているのは非常に評価できますよね。

LDは小さいながら4連サッシが採用され、採光面で非常に優れているのも凄いこと(珍しいこと)ですし、LD隣の洋室3の引き戸を大きく開け放つことでLDと違和感なく一体利用できるようになっている点も素晴らしいと思います。

坪単価は240万円。下層階は駅近物件らしく30~40㎡台中心となり、60~70㎡台中心のプランに比べ条件のわりに単価高の設定となっているので、平均はこの中層階住戸よりも幾分高いかもしれませんが、おおよそこのぐらいの水準になるでしょう。

近年の東西線沿線駅の駅近物件というと葛西駅徒歩2分のプレミスト葛西があり、2014年半ばの分譲で平均坪単価250万円ちょっとだったことを考えるとここはけして安い水準とは言えないのかもしれませんが、もちろん当時よりは相場が上昇していますし、前述のように千葉県内の物件としては出色な都心アクセスを誇る物件なので納得できる水準ではあるのかなと。

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