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【エリア内では非常に珍しい内廊下】エクセレントシティ南行徳駅前2階41平米2,990万円【坪単価240万円】
2016-11-21

続けて、エクセレントシティ南行徳駅前。

設計・施工はむろんデベロッパーでもある新日本建設です。
新日本建設さんの物件でよく見られる特徴の1つとして凹凸のバルコニー形状があると思います。

特に当物件の場合はその凹凸の部分部分によってバルコニー手摺の色を青及び緑がかった青などの使い分けを行っており、外観デザイン上も特色のあるものとなっていますね。スケール感はないものの駅徒歩1分物件で駅前からも目立つ建物となることに配慮してのものでしょうか。
駅方向を向いているのは南東部で、デザイン性に富んだ南西部は駅方向からは見えないというか、そもそもそれがよく見える位置というのがあんまりないような気がするので、若干不思議だったりもするんですけどもね。
上層階のバルコニー天井部は赤茶色となっており(木目調パネルだとさらに凄かったですが)、かなり思い切ったデザインを採用した物件という印象です。

下半分は30~40㎡台中心の総戸数31戸(事務所含む)というスケール感しかない物件ですのでエントランス周りはいたってシンプルな印象ではあるのですが、ホール内の間接照明は上品で良いですし、共用廊下が内廊下設計となっているのも当物件の大きな特徴の1つではあるでしょうね。

言うまでも無くこのエリアの物件に内廊下が採用されるのは非常に稀なことですし、敷地形状及びフロアプランからすると内廊下がマストとなるようなものではなかったように思うのでかなり意外な印象があります。

この価格帯の物件ですので特別高級感のあるようなものではないのですが(下でも追加でコメントしています)、30~40㎡台のコンパクト住戸にとっても60~70㎡台のファミリー住戸にとっても大きな差別化要因になると思いますね。

前回のエクセレントシティ南行徳駅前

公式ホームページ
IMG_9276[1]
お部屋は41㎡の1LDK、南西向き中住戸です。低層階で隣接前建となるマンションの影響が少なくありません。目の前のマンションの共用廊下とお見合いという形であり、部屋とお見合いでないのは救いですし、そもそも貴重な駅徒歩1分であれば致し方ない面はあるでしょう。日照は南方向から多少得ることが出来そうです。

専有部形状的にはそれほど特徴のあるタイプではないのですが、よくよく見ていくと結構特徴のあるプランですね。

バルコニーに向かって斜めに切れ込んだ洋室の形状は専有部の面積を確保する以外の何物でもない印象があり、形状的に褒められたものではありませんが(これとはまた違った形状ですが、エクセレントシティ綾瀬Ⅲなどを見ても新日本建設さんて結構「斜め」が好きだと思う)、洋室の引き戸が4枚引き戸で全開に出来るタイプとなっているのはかなり珍しいですし、コンパクトながらもプライバシー面に配慮された玄関周りの設計も好感の持てるものです。

ただ、その一方で玄関前に空間的ゆとりがないのは少し残念ですね。
前述の通り、このエリアで内廊下が採用されているのは良いのですが、共用廊下がややこじんまりとした造りとなっていて、当プランのような中住戸の玄関前にはアルコーブ的な空間が一切存在していません。

いわゆるワンルーム投資マンションで内廊下が採用されるケースなど、賃貸マンションの内廊下ではこういった設計となっているのが普通なのですが、分譲マンションでは見かけることは多くなく、プライバシー面を考えた場合にもう少し配慮が欲しかった印象はありますね。

坪単価は240万円。先ほどのプランと全く同じですね。住戸からの視界条件や日照には大きな差があることを考えると不思議に思う方もいらっしゃるでしょうが、近年の不動産価格のトレンドはまさにこんな感じですし(専有面積が小さくなるほど単価が高くなる)、この物件の駅徒歩1分という立地条件はこういったコンパクト目のプランに非常に適しているのでこのような単価設定になるのは当然でしょう。

60~70㎡にファミリーで住まわれる方にとっては、このような30~40㎡台の住戸が数多く存在しているマンションは騒音(生活時間帯の違い)などを気にしてしまう方もいらっしゃるのではないかと思いますが、価格の視点から言うと低層階住戸にこのようなコンパクト目のプランニングを採用出来たことで相対的に上層階ファミリータイプの価格を多少なりとも安く出来ている側面があるのも事実なのです(低層階で売上を伸ばせる分、上層階の価格が抑えられる)。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機とミストサウナ、さらにトイレ手洗いカウンターもついています。

管理費は333円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の総戸数31戸の小規模物件ですのでこのぐらいになるのは致し方ないでしょう。
60~70㎡台のファミリータイプ購入者にとっては一般的な物件と比べ月々6,000~7,000円程度の負担高となりますので、そのあたりもしっかりと加味して検討すべきでしょうね。

駐車場は全4台でいずれも平置ですが、うち2台は事務所用ですので実質29戸に対して2台ということになります。

【ここも定借、目に優しい価格】ウエリス渋谷本町11階56平米5,090万円【坪単価301万円】 | topページへ戻る | 【大手町まで1分+16分】エクセレントシティ南行徳駅前6階67平米4,840万円【坪単価240万円】

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