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【首都圏は46ヶ月連続前年同月で上昇、でも都心3区は・・・】中古マンション価格動向
2016-11-16

先日、東日本レインズが恒例の月例速報で2016年10月度の不動産流通市場の動向について発表しています。

件数3,339件(前年同月比+16.1%)
㎡単価48.58万円/㎡(坪単価161万円)(前年同月比+6.1%)
価格3,136万円(前年同月比+6.4%)
専有面積64.56㎡(前年同月比+0.3%)
築年数19.73年(前年同月20.32年)

との結果で、件数が大きく伸びた上に単価及び価格が「46ヶ月連続で前年同月比で上昇中」とのことで新築とは全く異なり非常に好調な数字を記録しているように報道されていると思いますが、よくよくデータを見ていくと報道から受ける印象とは異なる点が見受けられたので、取り上げることにしました。

この月例レポートでは都内を都心3区、城東、城南、城西、城北、多摩地区の6つのエリアに分け、それぞれのエリアごとの結果も公開されているのですが、都心3区の㎡単価が前年同月比でマイナスになっているのです。都心3区の㎡単価が前年同月比でマイナスになるのは今年だけでも4月目であり、この数字を見る限り新築マンション同様に価格の伸び悩み感があるのかなと。

左から2016年10月成約物件の㎡単価(前年同月比)、価格(前年同月比)
都心3区 102.05万円(△1.9%)、5,864万円(2.5%)
城東 56.19万円(9.3%)、3,549万円(9.4%)
城南 75.43万円(3.5%)、4,494万円(7.2%)
城西 77.85万円(2.4%)、3,973万円(7.5%)
城北 58.82万円(△3.1%)、3,177万円(△9.1%)
多摩 38.53万円(7.1%)、2,630万円(4.7%)

単価でなく価格の場合は10月も前年同月比でプラスですし、マイナスになったのも今年は2月しかないので、まだそこまで警戒する必要はないのかもしれませんが、その他の5エリアは城北エリア以外は単価・価格共にプラスとなっていることを考えても都心3区のこの綻びは不安になりますね。

昨年の10月の都心3区の数字がやや強めであったということもありますし、どのエリアも月々の成約件数のデータは100~300戸台程度でしかないので、月による数字の上下動が少なくないのは確かなのですが、これまでもそうであったように基本的に相場は都心部が主導するもので、相場が崩れていく時は都心部に芳しくないデータが出てくるのも事実ですからね。

近々急激に相場が下落するとまでは思いませんが、近いうちに前年同月比での上昇が止まるのは間違いないでしょう。

ちなみに各地区の過去1年間の㎡単価をグラフで表すと以下のようになります。
SnapCrab_NoName_2016-11-16_17-49-49_No-00.jpg

都心3区は先月(9月)の数字が良かったので好調のようにも見えますが平均的に1月あたりの成約戸数が少ないのも都心3区で最も数字にバラツキが出やすくなっているのも確かでもう2~3月見守りたいですね。

本日は取り急ぎこれだけにしますが、中古市場の動向に関してさらに興味深い結果を見ることが出来たので2~3日以内に掲載したいと思います。

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