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【成約の築年数が低下傾向に】中古マンション市場動向
2016-11-18

先日、東日本レインズにより公開された2016年10月の月例マーケットウォッチについて軽くコメントしましたが、それをさらに深く分析したのが今回の記事となります。

先日の記事
【首都圏は46ヶ月連続前年同月で上昇、でも都心3区は・・・】中古マンション価格動向

今月初めに書いた、「【減価率は著しい低下傾向】平均築年数から見る価格のトレンドについて」の記事でもレインズマーケットウォッチのデータを元に分析しており、その結果から中古物件の「平均築年数の顕著な上昇傾向」と「築年数が経過しているわりに価格の上昇が激しい」こと、つまり、減価率に著しい低下傾向が把握出来ましたが、今回月例の数字を分析してみたところ違った傾向が出てきているので余計に気になったというのがこの記事を書くキッカケだったとも言えます。

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(データ出所:レインズマーケットウォッチ)

2014年10月から2016年10月の約2年間に渡り、首都圏中古マンションの「成約」「新規」「在庫」ごとの平均築年数の推移を表したグラフとなります。
以前の記事でも書いているように建替などが首尾良く行われる物件というのはほんの一握りにすぎませんし、近年はデベロッパーが売れる分しか新規物件の供給を行わず上手く相場を調整する傾向にあり、一昔前に比べ新築物件の供給自体が減少傾向にあるため、このグラフは右肩上がりになっていて当然なのですが、それに反して成約物件の最近数ヶ月の平均築年数に低下傾向が見られるのです。

「新規」や「在庫」の曲線に比べ「成約」の曲線は上下動が激しいですし、過去2年間においてもこういった低下期間があるのも事実なので今回も相場の変調を表しているものではない可能性もあるのですが(そもそも相場が崩れたとしても築年数は大きな流れで言えば平均築年数は右肩上がりになるものですし)、ここ数ヶ月は「新規・在庫」の築年数と「成約」の築年数のギャップがかなり広がる傾向にあるのも気になります。

さらに、「成約」「新規」「在庫」ごとの平均価格の推移も見てみましょう。

SnapCrab_NoName_2016-11-18_17-42-49_No-00.jpg
(データ出所:レインズマーケットウォッチ)

直近2ヶ月の成約価格の上昇は大したものだと思う反面、上の平均築年数のデータからこの上昇は平均築年数の低下によりもたらされたものであることが一目瞭然でもあるのです。
直近10月こそ「新規」の平均築年数は低下傾向にありますが、9月は過去最高を更新しているにもかかわらず「成約」の平均築年数が低下している状況ですし、明らかに売方と買方の間のギャップが大きくなっており、「このぐらいの値段を出すならせめて築浅でなければ・・・」「築年数がこんなに古いのにこんなにするんだ・・・」と考える人が多くなっているのは間違いないでしょう。

価格上昇期は「在庫」の価格が「成約・新規」の価格を下回る状況が続きますが(少々高くとも良いモノから売れるみたいなことね)、ここ1年は明確に逆転し「在庫」が最も高くなっていることですし、何らかの大きな後押しでもない限りはここから相場が再度の盛り上がりを見せるのは難しいのではないでしょうか。

現状は全体的に高い価格帯の物件の中から築年数が浅めで比較的条件が良いと思われるものが買われているに過ぎないのです。むろん築浅物件が全体に締める割合というのは高くなく、そういった物件がはけてきた時にどうなるか・・・。

今後数ヶ月、中古マンション市場にいつも以上に注目していこうと思います。

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