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【ひっさびさのグランリビオ!】グランリビオザ・レジデンス14階86平米15,000万円【坪単価577万円】
2016-11-27

グランリビオザ・レジデンス。

湯島駅徒歩4分、末広町駅徒歩7分、御茶ノ水駅、新御茶ノ水駅及び上野広小路駅徒歩9分、本郷三丁目駅及び御徒町駅徒歩10分の14階建総戸数121戸のレジデンスです。

当物件は、新日鉄都市開発時代以来の「グランリビオ」であり、リビオシリーズ史上最高額物件となるのは間違いないでしょう。
新日鉄都市開発時代のグランリビオは2000年代前半に数件分譲されており、立地は町田、新中野、江戸川橋、元住吉となっていることからも分かるように「最上級ブランド」という感じではなく「平均専有面積が広めのブランド」という認識だったのですが、新日鉄興和不動産となって以降初めてのグランリビオとなるこの物件は単純に高額物件・高グレード物件ということになるでしょう。

当物件の立地の印象としては基本的に先行物件であるディアナコート文京本郷台と同様です。文京区アドレスとしては多くない山手線及び中央・総武線徒歩圏、かつ、徒歩10分圏内で10駅8路線を利用できる高い利便性を誇る反面、湯島駅至近らしく「ホテル」が建ち並ぶ周辺環境が難点となります。

ディアナコートにおいてはホテルが「向かい」だったのに対して、この物件は「隣り」ということでさらにハードルが上がっているような気もしますが、ディアナコートが坂の途中だったのに対してこちらは本郷の丘の上という点は強みになるはずです。

ディアナコートもここも周辺環境に敬遠要因があるがゆえに物件のパフォーマンスを上げている側面が少なからずあるのも事実で、共用部等がそのスケール以上の見応えがあるものとなっている点にも注目できますね。

公式ホームページ
IMG_9326[1]
お部屋は86㎡の3LDK、南東角住戸です。東方向そう遠くない距離にはNTTファシリティーズ湯島ビルが聳えており、この最上階住戸からの視界にも影響があります。ただ、当物件のポジションは東傾斜及び南傾斜の高台であり、それ以外には視界を遮るものはなく、一般的な14階以上の高さと開放感を感じることが出来るのではないでしょうか。日照はもちろん良好ですし、北東方向にはスカイツリーも望むことが出来ます。

間取り的には12~14階のみに用意されたプレミアムプランということになります。当物件の2~11階(エクセレントフロア)はその土地柄のせいか40~50㎡台の1LDKと2LDKのみで構成されていますが、一方で12~14階はプレミアムフロアという位置付けで70~80㎡台の3LDKが中心となっています。

中層階以下だとホテル隣接の住戸などもありますし、周囲の建物に囲まれた住戸が少なくないのですが、中層階以上になると視界抜けが得られる方角も多く、高台ポジションらしい開放感のある眺望が望めるお部屋が増えてくることによるものでしょう。

中でも当プランは物件内で最も広い専有面積が確保されていることからも分かるように、非常に条件の良いポジションにありますね。

コーナーサッシこそ採用されてはいませんが、東側・南側共にワイドサッシが採用されていますし、両側にそこそこ奥行のあるバルコニーが採用されているので畳数以上の空間的な広がりを感じることができる事でしょう。

LD入口付近には事実上の廊下部分が大きめに混入していますし、85㎡超の3LDKにしてはLDが14畳という数字には物足りなさがあるのも事実であり、9畳超の洋室1や洗面浴室などにゆとりをもたせてしまったがゆえに全体のバランスがちょっと崩れてしまっている感もなくはないのですが、全体として柱の食い込みは少なめに出来ていますし、キッチンを2WAYにしているなど動線面での魅力も感じることのできるプランにはなっています。

このようなプランは洋室3をなくしてLDドアをさらに玄関寄りにするとLDだけで20畳程度の表示にすることも可能となり、「無駄な印象のある面積」を一気に減らすことが出来るという特徴がありますね。

なお、プレミアムフロアは最大天井高2.7m(エクセレントフロアは2.45m)が確保されています。

坪単価は577万円。同時期分譲となったクレヴィア御茶ノ水はこの物件とは異なり上層階にもプレミアム住戸は存在していませんが、それと比べ遥かに高い水準ですし、今よりも相場環境が良かった時期に分譲されたディアナコート文京本郷台でさえ坪単価500万円そこそこだったことを考えると凄い価格設定にしてきたもんだなと思います・・・。
同じプレミアムフロアで視界条件に大きな差のない12階住戸住戸だと13,700万円と随分差があるような気もしますが、それでも坪単価527万円なんですよね・・・。

プレミアムフロアは内廊下のデザインも異なり壁面がビニールクロスでなく塩ビシート貼りだったりとかなり高級感のあるものとなっているのは良いですが、ここまでの価格水準になるとは想定していませんでした。

【リビオ史上最高の高級感×素晴らしいLD周り】グランリビオザ・レジデンス3階40平米4,460万円【坪単価367万円】 | topページへ戻る | 【洗面所は狭すぎですが、LDは広い】レ・ジェイドヴェール駒込7階65平米6,698万円【坪単価339万円】

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