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【シティハウスと一体開発だったら・・・】レ・ジェイド駒込4階60平米5,898万円【坪単価324万円】
2016-11-18

レ・ジェイド駒込。

駒込駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)、上中里駅及び西ヶ原駅徒歩10分の12階建総戸数36戸(うち非分譲住戸6戸)のレジデンスです。

駒込駅徒歩6分(東京メトロ。JR線は徒歩7分)となるレ・ジェイドヴェール駒込と同時分譲となる物件でデベロッパーには日本エスコンの他に三信住建が名を連ねています。
三信住建は単体でもプレミアムレジデンスというブランドを持っていますが、三菱地所レジや伊藤忠都市開発などを初めとして大小問わず様々なデベロッパーの物件にJVで参加するのが通例です。

レ・ジェイドブランドの日本エスコンと三信住建はグランレ・ジェイド若松町レジデンスやレ・ジェイド桜上水ティアラもリリースしたばかりですし、最近はとりわけ関係が深いですね。

さて当物件単体だと12階建総戸数36戸、専有面積も26~60㎡とこじんまり感があるのですが、その立地条件はなかなか凄いものがありますね。

何が凄いって後発となるスミフさんのシティハウス駒込ステーションコートの南側(南西側)に屏風のように広がるところが・・・。シティハウスはこの物件を避けるように南東向き中心に設計していますが、東南東向きという感じですし、もろにこの物件の煽りを受けている印象があります。

三信住建とスミフさんはコラボしたことがないと思いますし、日本エスコンとスミフさんのJVというのは考えにくいので三信住建が間を取り持ってというのはありえないかとは思いますが、土地をひとまとめにして開発出来ていたらどんなに良かったか・・・。
日本エスコンさんにとってもほぼ同じ規模でほぼ同じ面積帯の2物件で70戸近くを捌くのって結構大変だと思うので、片方はスミフさんと一緒にやってくれてたら・・・。

プラウド駒込トレサージュの記事でも書きましたが、このエリアはスケール感のある物件が非常に少ないため、本郷通り沿いであってもそれが大きな売りになったはずなのです。

公式ホームページ
IMG_9283[1]
お部屋は60㎡の2LDK、西角住戸です。北西は本郷通り、南西側は細い道路の向かいにそこそこ高さのあるマンションが建っていますが、二方共に道路に面しているがゆえに前建の影響は大きくはありませんし、日照的な影響もほとんど受けずに済むでしょう。

間取り的には東西(正確には南東~北西)に長い敷地形状を活かした南西面のワイドスパンが印象的です。
中層階以下は前建の影響があるとはいえ、全戸南西向きで各戸にこのようなワイドスパンが採用できる物件というのは非常に貴重なのです。

レ・ジェイドヴェールとは異なり逆梁工法を採用している物件なのでLD部分に幅のあるカウンターが生じており、その部分の面積消費に少し勿体なさを感じる部分もあるのですが、玄関廊下はかなりコンパクトにすることを意識したプランニングで居室畳数も60㎡の2LDKとして違和感のないものとすることが出来ています。
LDの入口ドアが結構玄関寄りにあり、LD畳数が若干水増しされている点、それに伴い洗面所がリビングインとなっている点は注意すべき点かとは思いますけれどもね。

収納は気持ち少なめな印象もありますが、洋室2の引き戸が大きく開け放つことが出来、無理なくLDと一体利用できる形となっているのは評価出来る点ですし、その洋室2にL字バルコニーに面したL字サッシが採用されているのも大きな特長の1つでしょう。

角住戸であることを考えるとLDが洋室2の位置にあって、バルコニーに面していて欲しかったというのはもちろんありますが、このような配置にしたことで廊下による面積消費を抑えることが出来ている側面もありますし、なかなかない見ることの出来ない個性的なプランになっていて良いのではないでしょうか。

浴室の隣はエレベーターであり、浴室の窓からエレベーターホールまでの距離がかなり近いのがちょっと気になったりもしますが・・・。

坪単価は324万円。上層階は坪単価380万円程度になり、平均するとプラウド駒込トレサージュを凌ぐぐらいの水準になります。
こちらの方が駅に近いので当然とも言えますが、ブランディングやスケール感では明らかに劣ることを考えるとなかなかの水準という印象がありますね。

昨年分譲されたウィルレーナ西ヶ原(平均坪単価約355万円)は30㎡台中心のコンパクトゆえにこの物件よりも平均坪単価は若干高いと思うので、北区歴代最高水準とまではいかないでしょうが、それに匹敵する水準となるのでしょう。
周辺物件がここまで高騰するとシティハウスがどのような値付けになるか非常に興味深いのですが、シティハウスは50~70㎡台の一回りゆとりあるプランニングでグロスが嵩むはずですし流石にこの物件と同じぐらいでおさまるのかねぇ・・・。平均坪単価360万円以上はねぇ・・・。

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