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【この立地・デベで70㎡台の4LDK】クレヴィア調布国領レジデンス3階79平米6,848万円【坪単価286万円】
2016-11-20

クレヴィア調布国領レジデンス。

国領駅徒歩3分の10階建総戸数163戸のレジデンスです。
敷地面積5,300㎡超のマニュライフ生命跡地に誕生するエリア内ではかなりスケール感のある物件となります。

お隣のオーベルグランディオ調布国領と非常によく似たスケールの物件になりますし、国領駅において駅徒歩3分は凄く貴重なわけではありませんが、生まれ変わった国領駅から狛江通りを通ってすぐ、駅のロータリーからも当物件が望めるであろうポジションは数字以上に近く感じますし、駅前のコクティー及びココスクエアはもちろんのこと、かなり大規模な増築が行われているイトーヨーカドー国領店までもほど近いという点も大きな魅力の1つとなるでしょう。

ただ、ランドプランには少々難しさを感じる物件で、そこが肝となる物件ではあるでしょうね。ランドプランによる影響を強く受ける間取り面も含めその辺りを中心に見ていきたいと思います。

公式ホームページ
IMG_9286[1]
お部屋はカームテラス(C棟)の80㎡弱の4LDK、南東角住戸です。南東~南西にかけて第一種低層住居専用地域が広がったポジションにあり、3階でも視界抜けが得られるぐらい開放感のあるポジションです。
敷地自体は狛江通りに面してはいますが、最も奥まった位置にあるC棟はA棟・B棟のお蔭でもあり、狛江通りの喧噪はほぼシャットアウトされますし、駅徒歩3分とは思えない快適な環境を享受できるポジションとなります。

そういった条件の良いポジションゆえに物件内では最も専有面積の広いプランニングがなされているわけですが、それが79㎡という点が当物件の最大の衝撃でしょうね・・・。
ナイスやプレシスシリーズには60㎡台の4LDKも存在しているぐらいですし、約80㎡の4LDKであれば大したことないという見方もあるでしょうが、プレシスシリーズだって80㎡台前半の4LDKは恒常的に供給する傾向にあるぐらいですし、伊藤忠さんぐらい(ましてここは三菱地所レジも加わったJV)の名のあるデベロッパーが70㎡台の4LDKをプランニングするというのは結構な衝撃なのです。
まして物件内で最も条件の良いポジション、かつ、最大面積の住戸がそれということですからね・・・。

駅徒歩3分の好立地とは言え、都下の物件のプランニングでこのようなものが生まれるのは予想外でしたね。
そもそも都心近郊では4LDKはそうそうプランニングされないので「70㎡台の4LDK」というのは見かける機会がほとんどないわけですが、ほんとこれには時代を感じますよね。

ちなみにお隣の2011年に分譲されたオーベルグランディオ調布国領は最大88㎡弱というプランニングでした。3LDKの平均専有面積はオーベルと比べて3㎡ぐらいしか違わないのではないかと思いますが、最大面積の差は意外なほど大きかったですね。

さてさて少々専有面積が小さくとも間取り次第では使い勝手が大きく異なってくるわけでそこに期待したかったのですが、そういった意味でも特段の工夫がある感じではないですね。

流石に廊下は一直線にして短めにするよう努めていますが、敷地形状(南北に長い)が強く影響し奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長くなってしまっている物件なので、廊下はけして短いものではありません。

共用廊下側の柱もガッツリ食い込んでいますし、余裕がない中で洋室1に7畳というゆとりを確保していることもあり、LDは10.5畳とかなり小さなものとなってしまっています。

LDの入口ドアは結構玄関寄りにあるので、実質的なLD畳数はもっと小さいと考えておくべきですし、せっかく条件の良いポジションに位置する角住戸なのに地味な印象の拭えないプランとなってしまっていることに勿体なさを感じずにはいられません。

LDは一面採光ながらも(角位置でないながらも)連窓サッシを採用出来ており、LDだけで開口部がサッシ2枚半分確保出来ている点、玄関にかなり大きな窓が設計出来ている点、などは評価できるのですが、収納も若干心許ない印象がありますし、価格帯を考えるともう少し違う何かがあって欲しかったかなと。

坪単価は286万円。低層階ですが、前述のように南面条件はかなり優れていることを考えればもの凄く高いとまでは思いませんが、相場は明らかに曲がり角に差し掛かっている状況ですし、このエリアで7,000万円前後というグロスはいかにも苦しさを感じますよね。
このような単価になってしまうからこその70㎡台の4LDKなんだとは思いますが・・・。

ほんと間取り(設計)は嘘をつきませんね(笑)。
極端な話、当物件の「55~79㎡(2LDK~4LDK)」という物件概要を見た瞬間に単価が安くならないことが分かってしまうのです・・・。

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