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【完成後1年以上経過しようやくSOHOフロアが分譲開始】ドゥトゥールキャナル&スパ51階43平米5,300万円【坪単価409万円】
2016-11-17

ドゥトゥールキャナル&スパ。

久々のドゥトゥール、既に完成から1年以上が経過しながら絶賛分譲中ですが、このタイミングでようやくSOHO住戸が分譲開始されましたので取り上げてみます。

ドゥトゥールは共に52階建のウエスト棟とイースト棟のツインタワーですが、イースト棟の44~52階がSOHOフロアとなっていることは2014年1月分譲開始当初の記事で書いた通りです(※しかもSOHOフロアは外廊下なんです・・・)。

イースト棟はウエスト棟とスカイリンクタワーに挟まれる形となりますし、単純にウエスト棟よりも内陸になることから眺望面で優れているとは言えず、コンパクトプランとすることで単価を伸ばしたいというスミフさんの思惑がSOHOとして出た形となりますね。

ウエスト棟の高層階には100㎡超のプランなども用意されていましたが、イースト棟の高層階、つまりSOHOフロアは32~57㎡で構成されており、70~100㎡ではそうそうなしえない高単価での分譲となるようです。
こういうSOHO(分譲)の需要ってどれぐらいあるんだろう???

賃貸であれば青海に「THE SOHO」があるように、充実した共用部がプラスαの空間として使える環境のある物件の人気は十分にあると思いますし、まして、この物件はゆりかめもが最寄りの「THE SOHO」よりも遥かにアクセスが良いという強みもあり気軽に借りることができるわけですが(経費としての算入が容易となる)、購入となると税務上、メリットが享受しにくかったり面倒だったりしますからね・・・。
※SOHOにお住まいの方も共用施設が利用できますが、SOHO専用のエントランスが別途設けられ、かつ、SOHOフロア専用(46~52階)のエレベーターが2基用意された形となるので、一般住戸にも多少なりとも配慮された形となっていると言えます。

なお、SOHOフロアの販売見込みがよろしくないためか、スミフさんは「住友不動産のSOHO」としてSOHOフロアの一部を賃貸にすることにしたようですね(でしょうね・・・)。
対象は44~46階の3フロアの一部住戸でとりあえず(?)24戸となるようです。
44~52階全てでSOHO住戸は216戸もあり、ちょっとしたタワマン1棟ぐらいの規模がこれだけでもありますから捌くのはどう考えても簡単ではないですからね・・・。
販売に何年かけるのだろうか・・・。

前回までのドゥトゥールキャナル&スパ

公式ホームページ
IMG_9289[1]
お部屋は43㎡の2R、西向き中住戸です。ウエスト棟は南西なので正面方向に被ってきませんが、運河の先にトーキョータワーズのツインタワーが聳えるポジションでありSOHO住戸の中では眺望的にあまり良いポジションとは言えません。

間取り的にはコンパクトプランですので多く語ることはありません。
特徴としては、やはりSOHOプランということで浴槽がないことでしょうね。0816のシャワールームがあるのみであり、来客に洗面所を使わせることを想定していないためかウォークスルークローゼットの奥に洗面所のある設計となっています。

一応キッチンはありますが、上下に可動する扉が全面に取り付けられており、隠すことが可能なので、来客時等に生活感を排除することが可能です。
セントラルプレイス南大塚で採用されていたデザインウォールキッチンに近い仕様ですね。

坪単価は409万円。このプランはこれでもまだ安い方で30㎡台前半のさらにコンパクトなプランになると坪単価500万円近いもの(北向き中住戸32㎡4,700万円)も存在しています・・・。

階数は若干下にはなりますが、賃貸に出ている金額を確認してみると44階で233,000円(消費税別)です。事業用ですのでどうせ税額控除できるとは言え、税込にすると251,640円ですからなかなかのいいお値段ですよね。
一般的な居住用の賃貸でこの賃料をとるのはまず不可能です。オフィスはレジデンスよりも㎡あたりの賃料が高いのが当たり前でオフィスと競合させると、初期費用の安さや解約予告期間の短さなどの面でもこういったSOHOの方が圧倒的な優位性があるので、高賃料が取りやすくなるわけですが、それにしても結構・・・というレベルですね。

税込賃料だと表面利回りは驚きの約5.7%、税抜賃料でも5.3%弱となり、昨今の新築物件としては異例とも言える水準になります。当然、この賃料でスムーズに回るならだけども・・・。

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