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【誠之小学校に胡座をかき過ぎ???】グローリオ文京東大前ヒルズ8階81平米10,780万円【坪単価440万円】
2016-11-23

グローリオ文京東大前ヒルズ。

白山駅徒歩5分、東大前駅徒歩6分の10階建総戸数44戸のレジデンスです。

ホームページでも最も目立つ部分に書かれているように当物件の最大の売りは誠之小学校の学区ということになるのだと思いますが、それを抜きにしても両駅共に5~6分という利便性が高く、かつ、ザ・パークハウス文京白山(近隣物件ながら誠之小学校学区ではない)の記事で書いているようにこの周辺のマンション供給というのはけして多くないので注目していた方も少なくないでしょう。

東大前駅徒歩2分という好立地のインプレスト文京東大前(誠之小学校学区)はスタートダッシュが良かったので(進捗率5割の第1期が即日完売)あっさり完売するのかと思いきやまだ販売している状況ですし、一時的にこのエリアの供給がだぶついてしまった印象もありますが、このエリアの物件供給は元来非常に少なく(白山駅に近づくと多くなってくる)、マンション価格が高騰した時期ならではの状況だなぁ・・・という印象がありますね。
マンション価格が高騰した時期というのは良い立地の物件でないと売りづらくなるのでデベロッパーも良い立地の物件の供給に絞ってくる傾向にあります。中途半端な立地の物件を中途半端に高いお値段で売るよりも、良い立地の物件をとっても高いお値段で売る方がまだ売りやすいんですね。
まぁ、それさえも通じづらくなってきているのが今年に入ってからの新築分譲マンション市場という感じではあるのですが・・・。

ただ、この物件のポジションは春日駅までも徒歩圏(自転車圏)で春日駅前の再開発の恩恵が多少なりとも受けられそうな点も魅力の1つと言えるでしょうし、デベロッパー的にはあせって売る必要はないと考えていると思われますね。

公式ホームページ
IMG_9311[1]
お部屋は80㎡超の3LDK、南角住戸です。南東側は接道しておらず南西側も細い道路に面しているだけですが、このプランは国道17号線からしっかりと内に入ったポジションとなるのでかなり落ち着いたポジションになりますし、周囲も戸建住宅ばかりのエリアとなるので日照はもちろんのこと8階とは思えない開放的な眺望も享受すること出来ます。特に南西側は道路の手前に当物件の駐車場と駐輪場が施されているので低層階であっても前建までの距離が十分に確保された珍しいポジションとなりますね。
インプレスト文京東大前はこの物件よりも高さのある15階建であり、この物件と似た条件の住戸が少なくなかったので、希少性を感じにくいかもしれませんが、どちらの物件も貴重なポジションであることは間違いないでしょう。

当プランは間取りを見ての通り南面条件(南東)が優れているわりには、そちらの方向の開口部がかなり制限されており、残念に映る部分も少なくないですが・・・。

さて、当プランは専有面積を80㎡超と確保している点も大きな特徴の1つでしょう。条件に優れた7階以上の上層階のみではあるのですが、80㎡超が8戸も設けられており、この単価帯になっていることを考えるとかなり意外と言えるプランニングでした。

インプレスト文京東大前は12~15階の上層階がプレミアムプラン(最大天井高2.75m)という位置付けになっていましたが、それでも最大専有面積は約72㎡という状況であったことを考えてもかなり対照的ですね。

この物件はインプレストを上回る単価設定となっていますし、ここまで強気なプランニング、かつ、強気な価格設定にしてくるとは驚きだったのです。あえてインプレストとは異なるプランニングを採用することで差別化を図ったのかね???

ただ、プランを見ていくと数字ほどの広さを感じにくいという面も少なからずあります。
小規模物件らしく柱を上手く逃がせておらず、柱の食い込みが気になるのは否めませんし(柱間隔短いよなぁ・・・)、この柱なら当然にいつも通りの耐震等級2なのかと思いきやこの物件は2ではない・・・。ほんとに???

セコムさんは、エリアや価格帯、そして階建を問わずあれだけ「耐震等級2」を採用してきておきながらこの渾身の高額物件でそこを路線変更するとはいただけませんね(次の記事で追記します)。

玄関廊下をコンパクトにしつつも広がりのある廊下(ホール)を設けることで高級感と効率性を両立させることが出来ているのは評価できますし、浴室にも1620のゆとりを設けることが出来ているのは良いと思いますが、10階建ながら戸境壁もほぼ乾式ですし、全体的にもコストダウンしている様子が伺えてしまいます。

また、洋室2の引き戸を開くとLDと合わせて20畳超の大空間になるのは80㎡そこそこのプランという意味では大変珍しいもので良いと思うのですが、引き戸は梁・方立てとの兼ね合いもあり、大きく開け放つことのできるものとはなっていませんし、そのあたりの構造面にも物足りなさを感じます。

坪単価は440万円。インプレストの第1期が開始された7月末と比べ市場環境は横ばい(同様に芳しくない)という状況ですし、前述のようにそのインプレストさえも完売していないため、ブランド力的にも近いインプレストと同程度の価格帯になるかと思っていたのですが、それをも越える水準で、値付けはザ・パークハウス文京白山を「考慮してのもの」となっているようです。

ザ・パークハウスは誠之小学校学区ではないにもかかわらず、同階水準で比較するとインプレストよりも高額でこの物件よりも少し安いぐらいの水準でした。つまり、この物件はザ・パークハウスの価格に「誠之小学校学区であることの価格を上乗せした」感じなのです。

インプレストは最大でも70㎡台前半、ザ・パークハウスも80㎡台は1戸だけという状況でしたので、80㎡超だからこその魅力というのもあるのだとは思いますが、前述のようにプラン的には結構な難しさがありますし、立地の良さだけで売ってしまおうという思惑を嫌が上にも感じてしまう物件と言えるでしょうか。

【セコムなのに耐震等級2じゃない???】グローリオ文京東大前ヒルズ3階68平米7,440万円【坪単価363万円】 | topページへ戻る | 【地代は安いが管理費は・・・】ウエリス渋谷本町2階35平米2,890万円【坪単価274万円】

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Re: 公式ホームページリンクが・・・

コメント有難うございます!

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