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【セコムなのに耐震等級2じゃない???】グローリオ文京東大前ヒルズ3階68平米7,440万円【坪単価363万円】
2016-11-23

続けて、グローリオ文京東大前ヒルズ。

設計・施工はフジタです。
10階建総戸数44戸というスケール感からすると知名度の高いフジタの起用は意外であり、ネームバリュー的には十分と言えると思うのですが、前回の記事で述べたように耐震等級2ではないことにはかなり驚かされました。

ナイスさんの免震戦略などと比べると地味ではあるのですが、セコムさんは長らく「耐震等級2」戦略を採用してきており、セキュリティシステムなどと共にセコムさんならではの安心安全性能の高さを大きな売りとしていたはずなので、非常に意外でしたね。
耐震等級2を採用することで柱や梁が一般的な物件以上に目立ってしまうというマイナス面を考慮してのものなのでしょうか???

当物件は前回の記事で書いたように特段そのような面(柱や梁)でこれまでのグローリオシリーズに比べ上回っている様子が伺えないのも事実なので、明確な理由が分かりかねるのですがいずれにしろセコムさんの商品企画・販売戦略に動きがあったのは明らかでしょう。

当物件はグローリオ文京茗荷谷同様に小規模ながら内廊下が採用されていますし、外観デザインもグローリオ随一と言って良いぐらいの高級感があるように思います。

エントランス周りは総戸数44戸なりのものという感じでかなり高額な価格帯からすると若干の物足りなさもありますが、外観デザインの高級感・重厚感は今までのグローリオではなかなか感じることの出来なかったもので敷地西側駐車場のシャッターゲート周りの造りもなかなか立派ですね。

前回のグローリオ文京東大前ヒルズ

公式ホームページ
IMG_9309[1]
お部屋は68㎡の3LDK、北東向き中住戸です。位置的には角位置となるのですが、北西側にはエレベーター及び階段があるので、開口部を設けることが出来ず中住戸のように開口部は一面のみとなっています。北西側は接道しておらず確かにこの低層階住戸は前建の影響が大きくなりますが、中層階以上になると前建を越えてくることを考えれば、普通に二面に開口部を設けることのできるようなフロアプランを採用すべきだったと思うのですが気のせいでしょうか。

間取り的には70㎡未満のコンパクトな3LDKであり、インプレスト文京東大前で主流だったプランニングと同様のものとなります。当物件には前回の記事で書いたように80㎡超も豊富にあり、バリエーションに富んだプランニングも1つの売りとなるのでしょう。

いわゆる狭小3LDKとはなりますが、玄関廊下はコンパクトに出来ていますし、先ほどのプランほどは柱の食い込みも気にならないものとなっているので、3LDKとして違和感のないものには出来ていると思います。

この廊下の長さで洗面所と洋室1室がリビングインでなくしっかりと廊下からの動線と出来ているのはこの非常に稀な玄関位置があってこそと言えるでしょう。玄関ドアを開けた目の前に階段及びエレベーターがあるというポジションなので一長一短ではあると思うのですが、このように南西側のほとんどが共用廊下に面したポジションにありながら(玄関位置の選択肢が豊富ながら)、この位置に玄関が設けられているだけのことはあると思いますね。

専有面積以上に収納を確保出来ている方だと思いますし、キッチンも3.8畳とかなり大きくしたがゆえにLDは10畳未満と手狭感が強いですし、洋室2と3の居室形状の悪さも気にはなってはしまいますが、「68㎡の内廊下設計の3LDK」であることを考えるとまずまず頑張っている方かなぁと・・・。

坪単価は363万円。北東側は国道17号線でそれなりの交通量がありますし、3LDKながら日照もほとんど得られないポジションとなるので物件内では弱めの単価設定となっています。ただ、これよりも条件が良いぐらいの住戸がインプレスト文京東大前には坪単価330万円水準からありましたし、こちらも強気な印象が強いですね。

設備仕様面は、総戸数44戸ながらディスポーザーがついているのは流石というところですし、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっています。グローリオ文京茗荷谷は80㎡超のプランにはビルトインエアコンが搭載されていましたが、こちらはないのかね???単価帯からするとあって欲しいところです。

管理費は289円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですが300円/㎡を切っているとは驚きました。スケールで上回っているとはいえ、グローリオ文京茗荷谷は384円/㎡でしたので大きな差があります。この単価水準で内廊下に冷暖房がついているようであれば非常に素晴らしいですね。

駐車場は身障者用兼来客用1台を含む全8台が平置となっているのも当物件の魅力の1つですね。

【再開発エリアにもほど近い比較的落ち着いたポジション】ウィルローズ田端3階70平米5,650万円【坪単価266万円】 | topページへ戻る | 【誠之小学校に胡座をかき過ぎ???】グローリオ文京東大前ヒルズ8階81平米10,780万円【坪単価440万円】

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