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【ここも定借、目に優しい価格】ウエリス渋谷本町11階56平米5,090万円【坪単価301万円】
2016-11-22

ウエリス渋谷本町。

西新宿五丁目駅徒歩8分、中野新橋駅徒歩11分、初台駅徒歩15分の12階建総戸数33戸のレジデンスです。

駅距離はそこそこありますが、サミット(上は総戸数261戸の賃貸レジデンスパークハビオ渋谷本町)のお隣という利便性抜群のポジションに位置しているためか、30~50㎡台のコンパクトプランのみの小規模レジデンスとなります。

同じ方南通り沿いの50mぐらい先のグランドメゾン中野南レジデンス(2015年分譲)が50~70㎡台中心のプランニングでしたし、この周辺はここ2~3年はグランドメゾンしか分譲されていないのでこういった物件の需要は十分にあるのではないでしょうか。

また、当物件は先日分譲されたばかりのウエリス横濱日本大通りと同様で約70年の定期借地権物件となるので、その目に優しい価格が大きな売りの1つとなるでしょう。

ウエリス横濱日本大通りの時も言及しましたが、定借であれば地代(及び解体積立金)などのランニングコストが嵩みますし、所有権に比べたらかなり安くて当然のはずなのですが、そのように感じない物件が大多数を占めるのがここ数年の現実でした(定借であること相応に安い水準にするのではなく、単純に所有権に比べ幾分かだけ安くすることで検討可能層を広げ捌いているだけということ)。
しかしながらウエリス横濱日本大通りやここは「割安」とまで言えないと思いますが、しっかりと定借らしさのある価格設定となっている点が評価出来ますね。

公式ホームページ
IMG_9320[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南角住戸です。当物件の敷地はグランドメゾン中野南レジデンスなどと同様で方南通りの南側に位置しており、敷地自体の用途地域は商業地域です。しかしながら、敷地南側のエリアは通りから内に入ったエリアとなり第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域となっているので、この物件のような高さのある建物はなく、中層階以上であれば日照はもちろんのこと抜け感のある眺望も楽しめるポジションとなります。

間取り的には方南通り側となる西角住戸よりも気持ち小さくはなりますが、この物件で最も広い部類であり、その西角住戸と共に当物件の主要面積帯を構成することになります(総戸数の3分の2がこのような広さの住戸ということ)。

むろん実需で検討されている方も少なくないでしょうが、この面積帯は投資賃貸(利回り)を考えた場合に有利と言える面積帯となります。

50㎡台前半だとLDだけで10畳確保するのが難しくなってくるので、手狭感が強くなるのですが、50㎡台中盤になるとこのプランのようにLDだけで10畳確保するのが可能となりますし、このプランもそうであるように洋室2室もしっかりと居室として機能する広さ(及び形状)、収納なども違和感のないレベルで確保することが出来たことで60㎡前後の2LDKと大差のない賃料設定が可能となるということです。

玄関廊下をコンパクトに纏めることが出来ないとどこかにしわ寄せが来てしまうものですが、当プランは浴室もしっかりと1418確保出来ていますし、玄関を良好な位置に出来ているがゆえに全体として効率性の高いプランと出来ていると思いますね。

南東面の柱の食い込みは結構気になりますし、視界抜けがある中上層階だけでも南東面の開口部をもっと充実させて欲しかったというのもなくはないですが、洋室2の引き戸は折りたたみ可能なウォールドアタイプとなっているのも良いですね。

坪単価は301万円。中層階以上は視界抜けが得られるためそれなりの単価にはなりますが、グランドメゾン中野南レジデンスに比べ2割近く安い水準になっているので定借であることが十分に反映されている印象となります。
低層階は囲まれ感が強いポジションゆえとは言え、坪単価250万円水準からあるので投資賃貸として人気が出そうですね・・・。ウエリス横濱日本大通りの低層階も囲まれ感が強かったですが、その分価格がかなりパンダ的だったので高倍率が付いたお部屋もあったようです。

【地代は安いが管理費は・・・】ウエリス渋谷本町2階35平米2,890万円【坪単価274万円】 | topページへ戻る | 【エリア内では非常に珍しい内廊下】エクセレントシティ南行徳駅前2階41平米2,990万円【坪単価240万円】

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