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【地代は安いが管理費は・・・】ウエリス渋谷本町2階35平米2,890万円【坪単価274万円】
2016-11-22

続けて、ウエリス渋谷本町。

設計は日立建設設計、施工はアイサワ工業です。
アイサワ工業は知名度が高いとは言えませんが、NTT都市開発の史上最高額物件となったウエリス銀座二丁目の他、ウエリス代沢でも起用されており、一定の安心感はあるかもしれません。

また、ウエリス銀座二丁目同様に完成売りとなるので実物を見ながら検討できるのも安心材料の1つでしょうね。

定借、かつ、コンパクトプラン中心で価格帯としては3,000~4,000万円台が中心となるため、外観デザイン等に高級感を求めるのは酷ですし、共用廊下は方南通り側でないので(凄く人目に付きやすいわけではない)、実際、外壁の吹きつけなどコストダウンされている部分もあるようですが、階段を数段上ってクランクインするエントランス周りはプライバシー面への配慮があって良いと思いますし、内廊下設計となっている点も特徴の1つと言え、それも賃貸に出した場合の強みになるのではないでしょうか。

お隣のパークハビオ渋谷本町レジデンスにはスケール感などでは遠く及びませんが、内廊下ではないので、そういう意味でも良いでしょうね。賃貸に出した場合にはパークハビオが比較対象となるのは間違いありませんからね(大規模物件なのでほぼ常に空き住戸が存在している)。

前回のウエリス渋谷本町

公式ホームページ
IMG_9321[1]
お部屋は35㎡の1LDK、南西向き中住戸です。正面方向は隣接建物があるので低層階は圧迫感が避けられないポジションとなります。ただ、当物件は敷地北東に寄せて建てられ、敷地南西側は隣接敷地との間に少し間隔を設けてはいるので、日照も季節によっては得られるでしょう。

間取り的には物件内では唯一の中住戸、かつ、30㎡台となります。40㎡以上になると実需もそこそこ増えてきますが、30㎡台どころか35㎡にもわずかに満たない広さであり、まさに投資賃貸向きという印象のあるプランになります。ウエリス横濱日本大通りもこのような広さの1LDKが下限となっており、色々と共通点が多いですね。

ウエリス横濱日本大通りの記事でも書いたようにこのような広さのコンパクトになるとリセール(売却)の際には相手先がどうしても投資需要(投資家)中心になってしまうので、出口で利益を得るのが難しくはなってしまうのですが、こと表面利回りに限って言えばこのご時世としてはかなり良い数字が出そうですね(むろん最も重要なのは実利回りであり、地代等のランニングコストの嵩みには注意する必要がありますが)。

さて・・・間取り的には特段述べるほどのことはないですね。柱の食い込みは一般的な範疇ですし、可もなく不可も無くという感じでしょうか。専有面積のわりにスパンはそこそこ確保出来ている印象なのですが、南東側隣戸の柱がこちらの住戸側に食い込んでいる影響でスパンのわりに開口部幅に物足りなさがあるのはちょっと残念ですね。

坪単価は274万円。同階の50㎡台中盤のお部屋はさらに1割ぐらい単価安の設定となっているのでそれと比べるとパンチ力に欠ける面はありますが、ここまで専有面積を絞っている以上はこれ以上の単価安は望みづらいでしょうね。この水準でも十分に目に優しいものと言えるでしょう。

パークハビオは30㎡台のプランはなかったと思うので(20㎡台の1Rと40㎡台の1LDKなど)賃料想定は簡単ではありませんが、月額15万円ちょっとなら無理なくとれるのかなと。つまり、表面利回りだと6%以上は楽々とれるわけで昨今の新築物件では出色の水準であるのは間違いありません。パークハビオの1LDKは40㎡超で17~18万円台が中心となり賃料水準が被らないのも好材料と言えるでしょう。

肝心の地代(及び解体積立金)は259円/㎡とウエリス横濱日本大通りよりも安い水準ですし、都市部の定借物件の中でもかなり良心的な水準と言えます。
小規模物件ながら内廊下仕様を採用しているためか(内廊下は空調のみで冷暖房付ではないようです)、管理費が445円/㎡ととっても高いので、結局実利回りはかなり下がってしまうのですが、この地代設定自体はかなり有難いでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、キッチン天然石天板とまずまずのものにはなっています。トイレが、タンクレス×手洗いカウンターでなくキャビネット型なのは残念ですが、浴室はしっかりとダウンライト照明になっていますし、玄関だけでなく廊下までタイル貼となっているなど、この価格帯であれば及第点はあげられると思います。

ちなみに、駐車場はありません。30~50㎡台のコンパクト中心の物件ではありますが、方南通り沿いで車の利便性も高いポジションですし、駅近物件でもないので少々意外でしたね。仮に3台あれば管理組合の収入が10万円程度は増えていたわけで4~5戸分の管理費収入と同程度の収入が見込めたはずなので、管理費単価に与える影響は少なくなかったでしょうね。
駐車場がないことで直接的に資産価値に与える影響は大きくないと思いますが、この管理費の高さ(ランニングコストの高さ)は資産価値上もかなり気になる要素です。

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