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【全戸が北東向きの目黒川ビュー】ザ・ガーデンテラス目黒19階76平米9,760万円【坪単価427万円】
2016-11-25

ザ・ガーデンテラス目黒。

不動前駅徒歩4分、五反田駅徒歩9分、目黒駅徒歩10分の19階建総戸数108戸のレジデンスです。

お隣のシティタワー目黒は相変わらず分譲中ですが、こちらも分譲開始となります。
当物件はシティタワー目黒ほどは高くはありませんが、19階建なのでタワーと名付けられる可能性もありましたが(ブリリアタワー代々木公園クラッシィは19階建ですね)、板状の19階建でタワー感が薄いこともあるのかタワーとは名付けられていません。

デベロッパーは最近ちょっと仲良くしている印象のある東京建物と三菱地所レジデンスであり、ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューザ・パークハウス西麻布霞町などのようにどちらのブランド名も使われていないことを考えると持分は50%50%ということなのでしょうか。

さて、そんな当物件ですが、最大の特徴はやはり大きなプライベートテラスでしょうね。建物と目黒川との間にプライベートテラスを設けており、全戸北東向きとなった住戸からはプライベートテラスと目黒川添いの桜並木が一望できるというわけです。

目黒川沿いのマンションというのはその多くが目黒川の「南西側」に位置しているため、目黒川を望む住戸は「北東向き」となることが多くこの物件も例外ではないのですが、この物件の珍しいところは全戸北東向き(目黒川向き)という点でしょうね。
シティタワー目黒はタワーなので全方位に住戸が設けられているのは当然なのですが、パークホームズ目黒ザ・レジデンスパークナード目黒カレンなど敷地に厚みがある物件を中心に目黒川に背を向けた南西向き住戸が約半分を占めているケースが主流です。

近年分譲された物件の中ではオークプレイス目黒リバーテラスが全戸東向き(東北東向き)であり、この物件にやや似たランドプランと言えますね。この物件のポジションはオークプレイスよりもさらに目黒川と北寄りで面することとなり、「目黒川ビュー=北東向き」で日照がほとんど得られないのが難点でしょうね。

南西方向には山手通り沿いに21階建のクレヴィアタワー目黒不動前、南東方向には11階建のベリスタ目黒不動前、そして北西方向には25階建のシティタワー目黒に囲まれたポジションゆえの全戸北東向きなのだと思いますが、単なる目黒川ビューの物件に留まらず大きなプライベートガーデンが施されているのは評価できる点でしょう。

公式ホームページ
IMG_9334[1]
お部屋は76㎡の3LDK、東角住戸です。北東は目黒川、南東もベリスタ目黒不動前を超えてくる高さにあり、目黒川ビューと日照を両立することのできる物件内で貴重な住戸となります。

ただ、間取り的にはずいぶん地味ですね…。
日照と目黒川ビューをここまで両立できる住戸というのはこの物件に限らず多くはないですし、ベリスタ目黒不動前を超える階数には80㎡以上のプレミアム住戸的なものを設計した上で億ションとしていても需要は十分にあったような気がするのですが、当物件はこの76㎡が最大ということになります。
目黒区アドレスでなく品川区アドレスであることが多少なりとも影響しているのかもしれませんが、なんとも弱気なプランニングと言わざるを得ないですね。

理由はどうあれこのご時世ですのでこのような面積帯になるのは驚くほどのものではないのですが、それに加え普通の田の字プランが採用されているのはかなり意外でしたし、驚きでしたね。
戸境壁が乾式壁でないのは良いと思いますが(でもバルコニー境はペラボーです)、柱の食い込みはこの価格帯の物件とは思えない大きなものとなっていますし(中住戸はほとんどアウトフレームされているので余計に目立ちます)、玄関前にアルコーブ的な凹みがないことも結構な衝撃です。

洋室3の引き戸をウォールドアとしているなどの良さもありますが、方立てがかなり大きいですし(梁幅の影響でしょうか)、億近いプランで洗面所がリビングインなのもどうかなと…。

坪単価は427万円。シティタワー目黒の「第1期」より幾分安い程度に過ぎず、ランドマーク感やスケール感で劣ることを考えると割安感はありません。淡白なプランからするともう一声欲しかったところですね。
前述の通り目黒川ビューと日照を両立させることのできる非常に貴重な住戸ですので、物件内でも人気になるところだと思うのですが、もっとコストをかけていいからもっと魅力ある住戸を目指して欲しかったというのが正直な所ですね。
もっと魅力あるものとすればこの東角は坪単価450万円超でも十分に売れたと思うんですよね。
これも時代なのでしょうが…。

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