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【空地率約69%!その名に恥じない見事なガーデン】ザ・ガーデンテラス目黒5階62平米7,180万円【坪単価386万円】
2016-11-25

続けて、ザ・ガーデンテラス目黒。

設計(及びデザイン監修)はIAO竹田設計、施工は木内建設です。19階建と一般的な物件に比べ高さがあるので木内建設の単独施工は若干の違和感もなくはないのですが、一般的な15階建の延長上にあると言える板状マンションですから驚くほどのものではないでしょう。
木内建設は三菱地所レジの物件を数多く手がけており、その大半は設計も木内建設なのですが、当物件は設計にIAO竹田設計を起用しているあたりに高額物件らしさがあります。

また、デザイン監修にはIAO竹田設計に加え鳳コンサルタント環境デザイン研究所も起用されています。関東圏では最近まで名前を聞いたことがなかったのですが、関西圏ではグランフロント大阪やブランズタワー御堂筋本町の実績があり、結構著名なデザイナーということになると思います。

建物の外観デザイン自体は至って普通で価格帯からすると地味な印象があるのですが、その一方でプライベートガーデンとアプローチガーデンという2つのガーデンが目黒川と住棟との間に施されたランドスケープは数多くある目黒川沿いの物件でも随一と言える素晴らしいパフォーマンスかと思います。
高さを出し空地率を高めたシティタワー目黒でさえもこのレベルの優雅な前庭を設けることは出来ていませんし、この物件の空地率約69%という数字は稀に見る高い水準となります。

奥行のあるガーデンを設けたことで目黒川の対岸の建物(大崎第一地域センター)までは約63mもの距離が確保出来ていますし、型破りなポジション及びランドスケープの物件と言えるでしょう。

前回のザ・ガーデンテラス目黒

公式ホームページ
IMG_9333[1]
お部屋は62㎡の2LDK、北東向き中住戸です。日照はほとんど得られませんが(共用廊下側(南西)からなら日照が得られるプランもありますが、このプランの位置は玄関前に非常階段などがあり日照が遮られます)、5階は敷地内ガーデンと目黒川の桜並木を望むベストな高さという印象があります。
5階からバルコニー手摺の全面がガラス手摺となるので、眼下が望みやすくなっており開放感が高いのも魅力の1つでしょう。

間取り的には60㎡超の2LDKということでやや大きめの部類の2LDKということになります。前回の記事で書いたように3LDKが最大
76㎡であることを考えるとなぜに2LDKが60㎡以上あるのか少し疑問だったりもするのですが、2LDKは小さいものだと55㎡台からあり、同じ2LDKでも面積に幅を設けたかったという意図もあるのかもしれません。

当物件は全戸北東向きの板状マンションなので、通常であれば全プランの奥行(玄関からバルコニーまでの距離)はほぼ統一されることになり、3LDKに比して専有面積の狭い2LDKは一層ナロースパンになりやすかったりするのですが、このプランは玄関前のアルコーブ部分を大きめに確保することで3LDKよりも奥行を浅くしたことでまずまずクオリティの高いプランを実現することが出来ています。

柱の関係もありLDや洋室2の開口部幅に物足りなさがあるのは事実ですが、共用廊下側の柱の食い込みもほぼ排除出来ているのは評価出来ますし、玄関を凹ませたことで廊下を短く、かつ、プライバシー面への配慮も良好なプランニングと出来ているのも当物件の魅力の1つとなるでしょう。

無駄な面積が少ない60㎡超なので居室畳数も全体的に大きめですし、収納もかなり充実していますね(ちなみに、トランクルームも専有面積にカウントされています)。

坪単価は386万円。前回の高層階角住戸と比較していただければお分かりのように低層階と高層階の単価差がかなり小さくなっている物件です。高層階でもプレミアムプランが存在していないのもその理由の1つですが、最大の理由は低層階からのガーデンビュー目黒川ビューが優れているからに他なりません。
オークプレイス目黒リバーテラス(品川区)が2012年分譲で平均坪単価320万円弱、パークホームズ目黒ザ・レジデンス(目黒区)が2011年分譲で平均坪単価約330万円という水準ですので、平均計算でこの物件は2割程度の上昇となるでしょうか。相場なりの水準だと思います。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンター、さらにはカップボードまでついており単価なりのものにはなっています。
また、最近のブリリアシリーズ(当物件は東建と三菱のJV)の特長の1つと言えるセレクトシステムを大々的に採用している物件で、特にキッチンの3種のスタイルセレクト(トータルセレクト)が魅力的ですね。やはり三菱さんとJVだったブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューで採用されていたものに近いタイプで、このスタイルセレクトは選ぶスタイルによってキッチン周りの印象が全く異なるものとなり非常に面白く、かつ、意味のある試みだと思います。

管理費は246円/㎡。外廊下で総戸数108戸というスケール感からすると若干高いような気もしますが、ディスポーザー付ですしエレベーターも2基と50戸ちょっとあたりに2基と割合的に多いので(この戸数で1基というわけにはいかずこのぐらいの総戸数の物件は戸あたりのエレベーター数が多くなる傾向にあります)、相応の水準ではあるでしょうか(エレベーターのメンテナンスコスト等は結構高いのです)。
駐車場は全33台で身障者用1台のみが平置で他は機械式となります。
空地率からすると平置駐車場を増やすことも出来たのでしょうが、機械式とすることでガーデンを充実させたということになるでしょう。

【目の前に郵便局本局×個性的なデザイン】デュオヴェール渋谷初台2階41平米4,698万円【坪単価378万円】 | topページへ戻る | 【全戸が北東向きの目黒川ビュー】ザ・ガーデンテラス目黒19階76平米9,760万円【坪単価427万円】

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