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【立地に適した3LDK中心のプランニング】クレヴィア御茶ノ水13階72平米9,190万円【坪単価421万円】
2016-11-30

クレヴィア御茶ノ水。

御茶ノ水駅徒歩7分(東京メトロ。JR線は徒歩8分)、本郷三丁目徒歩8分の13階建総戸数53戸(事業協力者住戸4戸含む。1階部分は店舗)のレジデンスです。
他にも湯島駅、末広町駅、そして水道橋駅あたりも徒歩圏となるであろうポジションですね。

同時期分譲となるグランリビオザ・レジデンスと同じ文京区湯島アドレスですが、あちらとは結構離れており、湯島駅側ではないので、周辺環境は悪くないでしょう。
ただ、坂の途中というポジションでグランリビオのような高台感は薄いですし、道の向かい(サッカーミュージアム側)が本郷アドレスという点にも少々の惜しさを感じてしまいますね。

ちなみにこの物件よりは大分北側にはなりますが、湯島2丁目で2013年に分譲されたブリリア本郷三丁目は最寄駅が湯島(徒歩5分。本郷三丁目駅は徒歩6分)ながらマンション名が「本郷三丁目」となっていました。
こちらは御茶ノ水駅が最寄りとなるポジションなのでこの名前で自然ですし問題ないですが、仮に道の向かいだったらクレヴィア本郷三丁目だったかも・・・。

凄く高級感があるような立地条件ではありませんが、御茶ノ水駅の北側は東京医科歯科大学が幅を効かせていることもあり、マンション供給は多くありません。
南口駅側を含めても御茶ノ水駅徒歩7分圏内の物件供給はかなり限られているので、7分という数字以上に希少性を感じることのできるポジションではあるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_9331[1]
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。真南及び真東は視界抜けが得られますが、南東方向には14階建のマンションが立っているポジションとなります。ただ、日照はもちろん申し分ないですし、北東方向にはスカイツリーも望むことが出来そうです。

そして、間取り的には、その南東がお見合いとなる立地条件にとことん配慮したプランニングになっているのが興味深いですね。

単に間取りだけ見ると何か不思議で珍しいプランという印象なのですが、南東方向がお見合い(非常階段側となるので住戸とのお見合いという感じではありません)となることを考慮すると非常にシックリくるものなんですね。

単純に開口部を制限してしまうことでお見合いに配慮するのが一般的なケースではあるのですが(角住戸ながら開口部を片側中心にしたり、小さくしたりする)、そのようにすると当然採光面が芳しくなくなり魅力に欠けるものとなることが少なくありません。

当プランはお見合いに臆することなくというか、南東方向だけをピンポイントに配慮し、東方向・南方向には豊富に開口部を設けている点がお見事ですね。特に東方向のFIXサッシ周りの設計は凄いと思います。バルコニーを南東方向にL字型に張り出させることで南東方向からの視線(及び視界)をシャットアウトしており素晴らしく気の利いたものとなっています。

南側にバルコニーが設計されているにもかかわらず、南側でさえも柱がガッツリ食い込んだ設計となっているのはいただけませんし、この価格帯の物件であることを考えると戸境壁が乾式であることも残念ではあるのですが、小規模物件ゆえに角住戸率の高い物件で「角住戸らしい間取り」を造ることを心がけているという意味では好感が持てる部分もあります。

この玄関位置ならもう少し廊下を短くした方が良かった(短く出来ていた)気がしますが、洋室3室中2室及び洗面所はしっかりと廊下からの動線と出来ていますし(リビングインではない)、プライバシー面に優れた玄関周りには高額物件らしさを感じることも出来ます。

坪単価は421万円。グランリビオザ・レジデンスは12~14階の上層3フロアがプレミアムフロアという位置付けで天井高や設備仕様のグレードがワンランク上のものとなっている分、坪単価500万円以上が中心という価格設定でしたが、こちらの物件はそういった位置付けではないので、それと比べると大分目に優しいものとなっています。

低層階にのみ用意されている30㎡台のプランの単価が高額となっていることからも分かるようにもっと専有面積を絞った全体プランニングにすればもっと利益を伸ばすことが可能だったとは思いますが、3LDK中心・70㎡台中心とした立地なりの(斜向かいには湯島図書館・児童館もあります)プランニングとなっている点に好感が持てる物件でもありますね。
まぁ、高層階だけでもグランリビオのように80㎡超があっても良かったような気さえするわけで、70㎡台で価格帯のかぶる住戸をこれだけ多く設計してしまったがゆえに案外単価が伸びていない面があるのかなとも思いますね。
低層階3LDKは坪単価360万円ほどからの価格設定でこのご時世としてはまずまずお買い得感があります。

【予想を遥かに超えた高いデザイン性】クレヴィア御茶ノ水2階58平米6,520万円【坪単価372万円】 | topページへ戻る | スムログ投稿しました・・・。

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