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【2LDKに比べると「普通」な単価】インプレストコア武蔵小山6階35平米4,198万円【坪単価392万円】
2016-12-01

続けて、インプレストコア武蔵小山。

設計はIAO竹田設計、施工は加賀田組です。加賀田組は先日クリオ横濱天王町で初めて登場したゼネコンで首都圏での施工実績は多くないようですが、今後はデベを問わず増えるのかね???

注目はそのIAO竹田設計を起用しているだけのことはあるランドプラン及びデザインですね。

当物件は前回の記事で書いたように南西側は420号沿いの同じような高さのマンションによって塞がれていますし、アーケード側は当然上が見えないので、住民にとってマンションの全体像を見る機会が限られているように思うのですが、それが勿体ないと感じてしまうぐらい秀逸な外観デザインとなっています。

ベージュを基調とした優しく品のある外壁も良いですが、特にマリオンと最上階の軒裏に設けられた木調パネルの計らいが絶妙ですね。一部のバルコニー手摺を黒の縦格子とするなど部分部分にダークな差し色を用いている点も全体に締まった印象を与えてくれていますし、価格帯に恥じないものとなっていると言って良いでしょう。

アーケード側のエントランスもしっかりと奥行のあるアプローチを採用しているため、プライバシー上の問題もないでしょうし、1~2階は店舗フロアとなるため階高が高く1階エントランス周りの天井高が豊かである点もこのスケールの物件としては非常に評価できる点です。

下駄履きマンションというのは一般的にあまり良いものではありませんが、この立地ならばこうであってしかるべきですし、天井高など下駄履きだからこそのメリットもあるのです。

前回のインプレストコア武蔵小山

公式ホームページ
IMG_9329[1]
お部屋は35㎡の1LDK、北角住戸です。北西は結構近い距離にグランドメゾン武蔵小山が聳えていますが、北東はアーケード側なので、アーケードの上を望むポジションで6階ならばその先の建物も越えてくる高さにあるので、視界抜けも上々です。

間取り的にはかなり30㎡台半ばの1LDKということでかなり面積を絞った感がありますが、当物件の1LDKはこの面積帯が中心となっており、このプランが特に面積を絞っているということはありません。

この面積である以上、無駄な面積を極力排除する必要がありますが、太い柱が2本思いきり食い込んでいるように無駄な面積が少ないとは言えません。

玄関廊下は流石に短くはしているもののLD内入口付近には実質的な廊下部分が大きめに混入していますし、LDKで9.3畳、ベッドルームはわずか3畳と本当にギリギリ1LDKと言う感じのプランになります。
角に柱があるのにベッドルームに柱の影響を無くしたプランニングは上手いっちゃ上手いですが、普通に面積にはカウントされていますからね・・・。

浴室に窓を設けることが出来ているのは良いですが、この面積帯だとやはり1216になってしまっていますし、洗面台も小さい印象があります。
トイレには手洗いカウンターもついていますし、結構大きな収納もあるようで若干のチグハグ感があります。

ベッドルームの引き戸を大きく開け放つことができるのはとても良いですね。

坪単価は392万円。日照時間の差はありますが、30~50㎡台のプランではそこが単価に与える影響などたかが知れていますし、30㎡台と50㎡台では30㎡台の単価の方がかなり高めに出るのが普通なのでこの392万円は先ほどの410万円に比べ意外なほど安く感じます。

間取りの良し悪しの差もありますし、先ほどのプランが高すぎたという面も多少はあるでしょうが、ここまで面積を絞った1LDKとしている以上(デベロッパーは限界までの高単価を目指していたはず)、この単価設定はかなり意外と言えるのです。

北東向きは、このプランも含めた4プランが同じような面積帯ばかりであり、物件としてこの面積帯のものがあまりに多くなってしまったことが影響しているでしょうか。
そのあたりも考えてプランニングすれば30㎡台の1LDKはもっと高く売ることも可能だったような気がしますが、このご時世なのでそれも簡単ではないのかもしれませんね。

日照の良い住戸が少ないのでファミリータイプを設計するのは簡単ではないし得策ではないでしょうが、ディンクスにも人気のある立地だと思うので、もう少し50㎡台の2LDKを増やしても良かった印象があります。

設備仕様面は、総戸数自体はそこそこありますが、30~50㎡台のみですのでディスポーザーはありません。
食洗機やミストサウナは搭載されていますが、坪単価400万円前後中心の物件としてはかなり物足りなさを感じる物件です。

管理費は265円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、ファミリータイプに換算すると実質総戸数50戸未満のスケール感しかないことを考えると悪くない水準です。

駐車場は全9台で身障者用1台のみが平置で残り8台は機械式です。

【事実上の藤沢最高層か】エアヒルズ藤沢6階86平米5,698万円【坪単価220万円】 | topページへ戻る | 【凄い立地ですが足元見過ぎ???】インプレストコア武蔵小山7階55平米6,798万円【坪単価410万円】

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コメント:

うちの部長が

いつも楽しく見てます。
以前は広がる通り道のマンションについて聞きましたものです。
さて、ここは
うちの部長が近くの出身ですので聞いてみました。

2LDKはたぶん1億程度なら売れる
戸建てからマンションに移りたい人で近所しか嫌な人はこのあたり(小山洗足旗の台)は特にいっぱいいる。しかも最近いい物件が全くない。
たぶんここは自宅は売らずに現金購入。
タワーも近所の人が買う。唯一無二だから。
なので坪単価はあまり関係ない。グロス1.5億程度以下が重要。

狭い部屋は逆に少しおしゃれ好きだけど六本木とか渋谷は手の出ない人か、このあたりの実家だけど結婚してない娘30-40代とかに親が買ってやるんじゃないかとのことでした。

ま、一つの見方としてご参考になればと

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Re: うちの部長が

コメント有難うございます。
せっかくコメントいただいたのに長らく体調を崩していた影響もありコメントの返信が遅くなってしまい申し訳ありません。

貴重なご意見有難うございます。
2LDKは1億で売れますか・・・。
2LDKと一口に言っても専有面積によって価格は様々ですので何とも言い難い面はありますが、50㎡台中盤~後半の一般的な2LDKで流石に1億は無理かと・・・。
情弱な高齢者とは言え、流石に3Aの価格で武蔵小山は・・・。

駅前タワーの高層階ならば60㎡1億はありえると思いますが、それでも坪単価約550万円でその場合、平均坪単価では450~480万円程度になるのではないかと思うので、やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと(パルム直結は普通ではないですが、タワマンと比べると・・・)。

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Re: タイトルなし

内廊下でしたね。

助かりました。コメント有難うございました!

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