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【練馬区の吉祥寺バス便ポジション】パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ4階82平米7,568万円【坪単価305万円】
2016-12-05

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ。

武蔵関駅徒歩12分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数269戸のレジデンスです。吉祥寺駅まではバス9分+徒歩2分というポジションになります。
定期借地権物件にはなりますが、やはり青梅街道の南側に位置しているウエリス武蔵野関町と同じ武蔵関駅徒歩12分になりますね。

吉祥寺駅徒歩21分だったベルジュール吉祥寺Ⅱよりもさらに吉祥寺駅から離れたポジションにあり、アドレスも当然に武蔵野市でも三鷹市でもなく(当たり前か・・・)練馬区関町南になります。

ただ、武蔵関駅が徒歩圏内で利用できるのは良い材料ですし、吉祥寺駅に対して真逆のポジションにある三鷹市のシティテラス吉祥寺南と共通点が少なくない物件ということになると思います。
三鷹市と練馬区という違いはありますし、徒歩にして40~50分離れた位置にあるのでこことシティテラス吉祥寺南で悩んでいる方はそれほど多くないのかもしれませんが、吉祥寺駅まではバス便ながらこちらは武蔵関駅が徒歩圏、あちらは三鷹台駅が徒歩圏というのが同じです。また、スケール、ランドプランという意味でも近い物件ですし、価格帯もほぼほぼ同じですね。

シティハウス吉祥寺北町が武蔵野市とは言え、驚きの価格で分譲されたので、この物件にとっては少なからず追い風にもなるでしょう。シティハウス吉祥寺北町の記事で書いたようにあの価格を見るとここやシティテラス吉祥寺南がすんごく安く見えるんだよなぁ・・・。

シティハウス吉祥寺北町のような市(区)の中枢と言えるようなポジションではありませんが、敷地南側隣接地には関町図書館があるのは魅力の1つですし、とっても落ち着いた第一種低層住居専用地域にこれだけのスケールの物件が誕生すること自体価値あることと思います。
まず初めにこれを言うべきでしたね・・・(汗)。

公式ホームページ
IMG_9354[1]
お部屋はヴィラAの82㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は道路の向かいに3階建のマンションが立っていますが、むろん第一種低層住居専用地域なので将来的に今以上の高い建物が立つことはありませんし、敷地南側のヴィラFまでは十分に距離が確保された配棟となっており、敷地内の緑も望める好ポジションとなります。

間取り的には80㎡超という昨今にしてはゆとりある面積を確保しつつも4LDKでなく3LDKとしてきているあたりに当物件へのデベロッパーの自信がうかがえます。

西側は前述のようにそこまでお見合いが気になるようなポジションではないのでもっと開口部を充実させて欲しかった感がありますが(三井住友建設さんは他のパークホームズでタイル貼りが杜撰で話題になっているので、余計にタイルの目立つ造りは気になったりも・・・汗)、第一種低層住居専用地域の低層マンションというのはこういったプライバシー面を重視した造りになることが多いのも確かですね。
いずれの洋室もろくに窓がない形となっているのは流石にやり過ぎなのではないかと思いますが・・・。

一方、専有部形状はわりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)があるものなので、角住戸の中でも廊下が長いのが少々気になりますね。
顔である玄関の下足スペースにゆとりがあるのは良いことだと思いますが、廊下(LD入口付近の事実上の廊下部分も含め)はもう少し短くして欲しかったなと。

実際、専有面積に占める居室畳数割合は65.9%((13.7畳+3.1畳+6.6畳+5.0畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷82.12㎡)とかなり低い水準です。田の字ベースでは廊下がクランクしたそれなりの角住戸でも69~70%ぐらいが普通なのでこのプランはかなり低いですね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

その分、収納がかなり充実していますし、浴室も1620などとなっているのは評価出来ますが、75㎡程度の3LDKと大差ない居室畳数しか確保出来ていないのはやはり残念ですね。

坪単価は305万円。最上階の条件の良いポジションですのでこのぐらいの単価水準になるのは当然でしょう。ただ、上の通りの居室畳数割合ですし、洋室にろくに開口部がない設計はちょっと残念で、このプラン内容であればもう少し価格で勝負して欲しかったという思いはありますね。当物件は70㎡台が中心で80㎡台は数少ないので売りやすいという判断(実際そうだと思います)だったのではないかと思いますが、ちょっと80㎡超という数字に胡座を書いてしまった感があります・・・。

【15,000㎡弱の第一種低層住居専用地域ならではのリゾート空間】パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ2階71平米5,078万円【坪単価236万円】 | topページへ戻る | 【正統派かつ圧巻のエントランスアプローチ】バウス柏7階71平米4,398万円【坪単価206万円】

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