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【15,000㎡弱の第一種低層住居専用地域ならではのリゾート空間】パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ2階71平米5,078万円【坪単価236万円】
2016-12-05

続けて、パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ。

設計・施工は三井住友建設です。第一種低層住居専用地域に半地下住戸を造っての実質4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)ということで高級感のある造りではありませんが、当然ながらこのようにして容積対象外住戸を増やすことで1戸あたりの原価を下げることが出来ているわけですし、個人的には地下住戸は悪いことばかりではないと思っています。

半地下住戸でもいいからこの地に住みたい、予算的に半地下住戸しか手が届かないがそれでも欲しい、という方もいらっしゃるでしょうし、結局大切なのはその価格が妥当であるか、が最も大切なことだと思います。前述のように1戸あたりのコストが減ることで半地下住戸じゃない方にも多少の恩恵はあるのです。
まぁ、スミフさんのシティハウス吉祥寺北町なんかは半地下住戸がないかのような価格設定で驚かされますけれども・・・。

さて話がそれましたが、当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのが「ヴィラ風デザイン」です。
「ヴィラ」と言えばプレイスヴィラ喜多見であり、ブログで述べているように交通利便性も悪くないポジションながらリゾートを感じることができる高いデザイン性に見所があったのですが、ここはプレイスヴィラと比べ2倍以上の敷地面積を有していることからもあり、それよりもさらにリゾート感、プライベート感を感じることが出来るものになっていると思います。

ヴィラエントランスやガーデンコリドーの三角屋根のファサードは軽井沢の教会を彷彿させるものですし、そこにこれ以上ないぐらいの豊富な植栽をあしらったことで敷地内に一歩入るとまるでリゾート地に来たかのような感覚になりそうです。

敷地中央部にある大きなプライベートフォレストは豊かな緑以外には大きな特長がないのがちょっと残念な印象もありますが、周りの住棟が4階建なのでプライベートフォレストにも何ら問題なく太陽が降り注ぎますし、本当に貴重に感じる第一種低層住居専用地域の大規模レジデンスですね。

5~6階建ぐらいになってしまうと建物から受ける圧迫感も出てきますし、隣地への日影規制などの関係で日当たりの良いガーデンを上手いこと敷地内に設けることができるケースというのは非常に稀なのです。
当物件のプライベートフォレストは東西ではなく南北に長い設計としており、日照面を考えると非常に素晴らしい選択だったのではないでしょうか。
第一種低層住居専用地域で敷地面積15,000㎡弱という広さがあってようやく、このような魅力あるプライベートガーデンが実現可能となるわけですが、他デベだったらこのような形状及び配置のプライベートガーデンが出来ていた保証はないですし、このようなランドプランを実現したデベロッパー及び設計者には拍手を贈りたいですね。

前回のパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ

公式ホームページ
IMG_9353[1]
お部屋はヴィラCの70㎡超の3LDK、東向き中住戸です。A・B・D・Fは南向きですが、このCは東向き、Eは西向きとなります。この住戸の東側は吉祥寺通りの手前に戸建住宅などの比較的小さな建物が並んでおり、視界抜けはありませんが、圧迫感などはなく、日照も南東方向からそれなりに得ることが可能となります。

間取り的には一般的な田の字プランの範疇にはなりますが、先日ご紹介しばかりのエアヒルズ藤沢同様でスパン目一杯に開口部が設計されており、中住戸のわりにはかなり開口部が充実しているのが好印象ですね。

三井さんはなぜかあまりウォールドアを採用してくれず、この物件も基本プランはその多くが引き戸どころか普通に開き戸が採用されているのが少々疑問なのですが、連窓サッシが採用されているので後々2LDKに変更したい際にはリフォーム等で幅広開口部の2LDKにも難なく変更することが可能です。
方立ても小さいですし、壁を取り払った場合の東面開口部はかなり開放感の高いものとなるでしょう。

普通以上に収納が充実したプランですし、居室畳数的にも先ほどのプランと比べ少しLDが小さいかなぐらいですが、専有面積は実に10㎡以上も違うということになります。
いかに先ほどのプランが非効率的だったかが分かっていただけると思います・・・。

80㎡超という数字の印象も重要な要素の1つではありますし、廊下に避ける面積があるということ自体が優雅で贅沢とも言えますが・・・。

この廊下の長さで洗面所がリビングインとなっておらずしっかりと廊下からの動線と出来ているのも良いですね。当物件は60㎡台後半の3LDKでも洗面所を廊下からの動線としているようですし、そこを強く意識しているようです。

坪単価は236万円。南向き住戸だと同階で坪単価270万円ほどになるようですが、物件内では多いとは言えないノン南向き住戸、ましてヴィラE(西向き)のようにプライベートフォレストビューともならないことから下限水準の単価設定となっているようです。
物件内で下限水準になるのは当然ですが、1割以上も安い水準となっているのは少々驚きました。

南向き住戸で比べるとシティテラス吉祥寺南にかなり近い水準になっていますが、パンダ部屋なんてクソ食らえなスミフさんですので、ノン南向きで考えるとこちらの方が良心的であり、この第一種低層住居専用地域の広大な敷地とランドプランの希少性を考えるとこのご時世としては値ごろ感のある水準になっている思います。

同じ武蔵関駅徒歩12分のウエリス武蔵野関町は定期借地権物件ということで坪単価200万円前後中心という借地権なりの安価な設定となっているので、それと比べると割安感があるわけではありませんが、当物件は当初の予定価格から値下げしていますし、大規模ブランド物件なりのパフォーマンスの高さを考えるとこのご時世としては魅力ある水準だと思いますね。

第1期は121戸の分譲で進捗率5割にこそ満たないですが、タワマンなどのような派手さのない駅遠物件としては好調と言って良いスタートであり、価格とパフォーマンスのバランスの良さが評価された結果ではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターなど、特に坪単価250万円未満の住戸にとってはお得感の高い仕様となっています。
それ以外にも浴室照明がしっかりとダウンライトになっていたり、バルコニー床が木調シートだったり、各戸ゴミ回収サービスが備わっていたりと、とても充実している印象があります。
このような立地・環境の物件であることを考えると1階住戸以外にもスロップシンクがあるとさらに良かったですが。

管理費は250円/㎡。ディスポーザー付ですが、外廊下ですので総戸数269戸というスケールメリットがあるわりには少し高い印象もありますが、三井さんの物件は基本的に管理費の中にインターネット利用料が含まれていますし、この広大な敷地の緑を適正に管理するためにはかなりのコストを要するでしょうからこのような水準になるのは仕方ないのではないでしょうか。

駐車場は全78台で身障者用を含む21台が平置で残り57台が機械式となります。
附置率は3割を切っており駅距離のある物件にしては低過ぎるような気がしますが・・・。
ちなみに、同規模のシティテラス吉祥寺南は136台です。こことシティテラスの中間ぐらいとなる100台ぐらいが適正のような気がしますが、最近はそんなにいらないのかね???

【標高差はありますが、駅徒歩10分圏内とは思えない良好な環境】リーフィアレジデンス町田2階79平米4,598万円【坪単価193万円】 | topページへ戻る | 【練馬区の吉祥寺バス便ポジション】パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ4階82平米7,568万円【坪単価305万円】

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