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【77㎡の2LDK、全戸70㎡超のプレシス!】プレシス横濱山手パークフロント3階77平米6,290万円【坪単価269万円】
2016-12-08

プレシス横濱山手パークフロント。

山手駅徒歩9分の7階建総戸数53戸のレジデンスです。
山手駅徒歩10分圏内の供給は2011年のプラウド横濱山手ディアージュ以来となるでしょうか。

そのプラウド以降、元町中華街駅が最寄りとなるハイコート山手パレ244オープンレジデンシア山手127など山手町アドレスの好立地物件は誕生していましたが、山手駅の西側となるこのエリアではかなり久々の供給となり、しかもそれが根岸森林公園に南面で隣接するポジションというのですから驚きました。

一建設さんは紅葉坂の一等地でも供給を予定していますし、横浜エリアでの勢いが凄いです。プレシスシリーズとしては超高額となったプレシス東麻布でもかなり魅せてくれましたし、これまでとは異なるステージ、異なるコンセプトでも積極的に戦って行こうという気概が感じられ、期待が高まりますね。

公式ホームページ
IMG_9355[1]
お部屋は77㎡の2LDK、南西角住戸です。3階だと根岸森林公園の深い森のために視界抜けがある感じではありませんが、その緑を南~南西にかけて思う存分味わうことのできるポジションとなります。

間取り的にはナロースパンが中心となる中、当プランは南西側に幅広のサッシが採用されており、そういった点でも魅力的ですね。

さて、当物件はしつこいですが「77㎡の2LDK」です。
これまでのプレシスシリーズをご存じの方からするとこの時点で違和感を感じたのではないでしょうか。

プレシスシリーズは50㎡台でも3LDKを造ってしまうぐらい狭小系のデベロッパーなのですが、この物件は驚いたことに全戸70㎡超が採用されています。

凄いなっ!凄いよっ!!

すみません、取り乱しました(笑)

でも本当にこれまで長い間プレシスシリーズを見続けてきた者からすると本当に今回のプロジェクトは何から何まで驚きなのです(ちなみにデザイン面もなかなか凄いです。次回詳細)。

むろん70㎡台の3LDKもありますが、80㎡台後半の3LDKも複数プラン用意されていますし、プランにはこれまでのプレシスのイメージが微塵も感じられない・・・。100㎡も5戸ありますし・・・。

これだけの稀有な立地ですので、ある程度は自信があったでしょうし、山手という土地柄を考えればそれなりのゆとりあるプラン設定となるのは既定路線ではあるのでしょうが、あのプレシスがここまで徹底してくるとは思いませんでした。
拍手!!!

LDに大きなFIXサッシを採用したことでLDにバルコニーが面していないのは少し残念ですし、柱の食い込みも少々気にはなってしまいますが、2LDKとしたことで無駄な面積はかなり排除出来ており(この専有部形状と玄関位置で3LDKとすると廊下などとの関係上、魅力的なプランとするのは簡単ではない)、全体バランスも良いように感じます。

この広さの2LDKであれば浴室は1418でなく1620だとさらに良かったですね。

坪単価は269万円。上層階でも坪単価300万円前後という水準でこのご時世とは思えないほど「普通」な単価で驚かされます。大手デベだったら平均で300万円を越えていたはずです。
プラウド横濱山手ディアージュはマンション価格の安かった2011年に分譲されていても平均坪単価約260万円でしたし、良好なパフォーマンスを持ちながらもしっかりと中小デベらしい価格帯になっていて非常に好感が持てます。
一昔前は「中小デベ価格」の横綱的存在だったオプレジは上場後、ほぼほぼ大手デベ価格になってしまったのですが、一建設さんは有名になっても今のままでいて欲しい(笑)。

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コメント:

モモレジさん、こんにちは。

森林公園へは良く行くため気になっていた物件を取り上げていただきありがとうございます。
その名の通りのパークフロント。
自然を感じながらに毎日を過ごせる贅沢がありつつもそれほど駅からも遠くない。値段もまずまず。
となると人気になるかと思いきや大分苦戦しているようです。

駅までの高低差と低層階の日照がネックとなっているのでしょうか。はたまた、購入マインドの低下なのうでしょうか。


いよいよ年明けから紅葉坂プロジェクトの案内も開始されます。こちらもプレシス価格を期待したいところですが、土地の仕入値、土地柄を考えると高値追求となるんでしょうね。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

ここが苦戦しているのは単純にプレシスのブランド力のなさが影響していると思っています。
ブログで書いているようにプレシスとしてはかなり質を高めた物件ですが、そういった視点で物件を見ることが出来る方というのはけして多くはなく、如何せんのこの価格帯(グロス)のプレシスはそう易々と捌けはしないかなと。

高低差と日照もネックなのかもしれませんが、このエリアでこの駅距離・ポジションはいい方だと思うんだけどなぁ・・・。

また、紅葉坂楽しみですね!
高値追求とのことですが、紅葉坂は土地の仕入値が高かったのですか???

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平成27年に横浜市から入札にて16億円で落札しています。
建築コストの高騰も考えると高く(平均坪単価310前後に)なるのではと思っています。

敢えて70平米未満のプランはなく、デベ側も土地柄高くとも売れると踏んで高値追求してくるのではないかと感じています。

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Re: タイトルなし

ご返信有難うございます!
なるほど16億ですか、だとすると建築コスト他もろもろ込でもう少し高くなるかもしれませんね。
もちろん一建設がどこまで利益を追求するかによるでしょうが・・・。

駅徒歩5分ですし、この東面及び南面良好なポジションで坪単価310万円であればこのご時世むしろお買い得感があるかもしれません。
一昨年の8分のクオスでさえ坪単価300万円ぐらいでしたよね???
この地の320~330ならプレシスでも問題ないかな。
山手に続く南條設計室デザイン楽しみです。

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