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【南面パークフロント×南條設計室】プレシス横濱山手パークフロント2階75平米5,790万円【坪単価254万円】
2016-12-08

続けて、プレシス横濱山手パークフロント。

設計は西尾建築設計、施工は今井産業です。プレシスシリーズをご紹介する度に書いている気がしますが、両社ともにプレシスシリーズお馴染みの会社さんですね。

ただ、この物件はデザイン面でも見所があると前回の記事で書いたようにデザイン監修に南條設計室が起用されています。
これまで数々の南條設計室デザインの物件を紹介してきましたが、「南條設計室=代表の南條洋雄氏」であり、物件ホームページ等にも南條洋雄氏の名前が大きく出ているのが普通でした。

そういう意味では当物件は南條洋雄氏でなく副所長である野呂氏によるものということで少し異なる趣を感じたりもするのですが、エントランス周りの瀟洒なデザインをご覧いただければお分かりのように価格帯及びこの地に恥じない力の入ったものとなっている印象です。

一建設(プレシス)でなければさらにさらに高級感を醸しだした物件とすることで平均坪単価300万円以上の水準で分譲するという選択肢も十分あったと思うわけで、山手物件の中ではとりわけ高級感がある方ではありませんが、価格帯とのバランスを考えると悪くないでしょう。

また、全戸70㎡超の総戸数53戸というそこそこのスケールがあることを考えるとエントランス周りにもう少しスケール感というか、空間的な広がりがあって欲しかった印象もありますが、そのあたりは今後のプレシスに期待かなぁ・・・。

前回のプレシス横濱山手パークフロント

公式ホームページ
IMG_9356[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南向き中住戸です。南はむろん根岸森林公園となり深い緑に癒やされることでしょう。深いがゆえに日照が結構遮られてしまうのが懸念点でしょうか。

間取り的にはかなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるタイプとなります。先ほどのタイプは例外でしたが、当物件は少しでも多くの住戸を根岸森林公園ビューとすべく限られた南面スパンを数多くの住戸で分け合っているため、各戸のスパンは短く、必然的に奥行が長いものが多くなっています。

建物の形状の影響もあるでしょうが、洗面室のところに中間柱が生じていることからも奥行が長いことがお分かりいただけるでしょう。
普通の田の字プランであれば、バルコニーの柱と共用廊下側の柱の間に柱が存在することは少ないです(間取り中程に半分ぐらいの太さの中間柱が生じているケースはわりとありますけれども・・・)。

そんな奥行のある田の字プランですが、このプランで私が最も気になってしまうのはキッチンです。

このようないわゆる縦長リビングの田の字プランでキッチンがこの向きで入っているって凄いなと。
この間取りは一見地味かもしれませんが、実は凄く凄く凄く珍しい(笑)。

ウォークインクローゼットも非常に奥行がありますし、専有部全体形状の奥行があるゆえにキッチンもこういった向きになったのだと思いますが、この位置・形のキッチンはなかなか見ることが出来ないですね。

子供の様子を見ながら作業が出来るオープンキッチンである反面、シンクが来客時の動線上にあるなどのデメリットもありますが、L字型でゆとりあるキッチンはこのプランの1つの魅力ではあるのでしょう。

このスパンなので開口部幅は地味ですが、逆梁工法で窓際から梁の影響を排除し、同時に天井付近まで伸びたハイサッシが採用されているので、図面(2次元)から受ける印象よりも採光面は良いはずです。

残念なのは共用廊下側の造りですね。
柱がアウトフレーム化されていないのは仕方ないとしても玄関前に微塵もアルコーブ的な凹みがないのはいかがなものかと思います。
この感じだと来客時にベビーカーを置くのも微妙ですし、そもそもドアを開いた状態だと共用廊下の通行人の道を塞いでしまうレベルなのです。

こういった点は価格帯に限らず配慮して欲しい点ですが、当物件はそれなりの価格帯なわけですので余計に残念に感じてしまいます。

バルコニー戸境にペラボーを使用していないなど全体的にはかなり良く出来た物件だけに玄関前が余計に目立ってしまいますね。

坪単価は254万円。物件内では条件が良い方とは言えないので単価的にもかなり目に優しいものとなっています。70㎡前後であればもう少し単価を高めに設定することも出来たはずですが、中住戸にも山手らしいしっかりとした面積のプランを設定したがゆえに単価が幾分弱めに出ている面もあると思います。

設備仕様面は、全戸70㎡超の総戸数53戸というスケール感からするとディスポーザーがないのはやはり残念です。ただ、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナとそれ以外は単価的に十分と言えるものになっています。

管理費は194円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしということを考えるともう一声という印象もありますが、200円/㎡未満であれば及第点はあげられるでしょう。

駐車場は全28台で平置2台を除いた26台が機械式となります。
やはり山手物件ということで5割を越える附置率となっています。駅徒歩10分圏内ということもありますが、これでも山手物件の中では低い方でしょう。

【このエリアに滅法強い住商、レア過ぎる竹橋駅徒歩6分】クラッシィハウス神田錦町13階78平米13,990万円【坪単価589万円】 | topページへ戻る | 【77㎡の2LDK、全戸70㎡超のプレシス!】プレシス横濱山手パークフロント3階77平米6,290万円【坪単価269万円】

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コメント:

広々ポーチがある南東角部屋も中々良さそうですね。南東角部屋は共用廊下側の柱もしっかりアウトフレームされてますし、居室形状もシカク。85M2超えてますから、グロス意識して控えめ坪単価になるのでしょうか?

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます。

南東角住戸は角住戸のわりに開口部が小さめ少なめなのが残念ではあるのですが、中住戸と同様で共用廊下側の柱が綺麗にアウトフレーム化されているのはとても良いことですね。
坪単価は把握出来ていませんが、角住戸のわりに開口部が地味なプランですので中住戸と大差ない水準か気持ち安いぐらいかな???
当物件は中住戸も70㎡台ばかりで中住戸としてはグロスが嵩んでいるので、角住戸だけが目立って安くなるということはないと思います。
敷地北東側でパークフロントとはならない100㎡プランの単価は抑える必要はあると思いますが。

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