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【進捗率5割に達せずも・・・】パークコート浜離宮ザ・タワー22階45平米6,850万円【坪単価506万円】
2016-12-03

パークコート浜離宮ザ・タワー。

いよいよ第1期の登録が開始されました。第1期は163戸で総販売戸数330戸(事業協力者住戸を除いたもの)ですので、進捗率はまさかの5割未満ということになるのですが、これまでも述べてきたように「お値段設定」からすると仕方のないところですし、スミフさんなどとは異なり「真っ当な値付け」で知られ好感度の高い三井さんと言えどもこの立地条件の物件は急いで売る必要がないということなのでしょうね。

グロス価格の嵩む専有面積の広い住戸、中でも単価の高かった南向きや南東角を中心に当初の価格からかなり値下げしているものも散見されますが、想像していたよりも値下げに至った住戸は少なく、特に1億未満の住戸は各戸単位での予定価格が発表されてからは変更がないですね。

実際、第1期の供給住戸を見ると、70~80㎡台の住戸に比べ、40~60㎡台が多い印象があり(もともと50~60㎡台が結構多い物件ということもあるでしょうが)、1億後半~2億のレンジの住戸がポンポンと売れるような時代では無くなったのだと改めて実感させられます。

平均価格で1億はくだらないと思われる水準で163戸を供給するのは十分凄いことではあるのですが・・・。

前回までのパークコート浜離宮ザ・タワー

公式ホームページ
IMG_9351[1]
お部屋は45㎡の1LDK、北向き中住戸です。東京タワーや東京湾など特別なものは望めませんが、この階数であればNBFコモディオ汐留を越えてくるので、都心の夜景ビューは十分に楽しむことが出来ます。

間取り的にはとっても美しい1LDKです。玄関は高額物件らしくクランクインとなっているため、効率性はそこまで高くはありませんが、45㎡と昨今の1LDKにしてはそこそこの広さが確保されているので、LDK11.9畳、マスターベッドルーム6畳、1416のバスルーム、収納も充実と、各所にそれなりのゆとりが感じることのできるものとなっています。

奥行のあるバルコニーに面してサッシ2枚分以上のサッシ幅を確保したLDの開放感も素晴らしいですし、三井さんのタワマンならではと言っても過言ではない贅沢な中住戸となっています。

坪単価は506万円。同階の北向き中住戸2LDKと比べるとグロスが嵩む分、5%ぐらい高い水準にはありますが、当物件は1LDK(40㎡台)自体が少ないですし、このぐらいの単価帯・グロス帯の需要は十分にあるのでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、水回りの天然石天板仕様、カップボード、ビルトインエアコン、廊下までのタイル貼、天然石を用いた浴室など単価なりのものとなっています。
1LDK以下は全熱交換器が備わっていないのはちょっと残念ですが・・・。

管理費は380円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらにコンシェルジュサービスや各階ゴミ置場等も備えた物件なので300円/㎡を越えるのは当然なのですが、400円/㎡近いこの水準は若干高額に感じますね。
駐車場は全197台でタワマンなのでやはりほぼほぼ機械式になりますが(フロア中央部内蔵タワー型)、平置も9台だけあります。

なお、当物件は中圧ガスを用いた高効率ガスコージェネレーションシステムを導入しています。
オフィスと住宅が一体化しているからこそ可能なシステムであり、高いエネルギー効率性と共に、中圧ガスを燃料としていることで災害時の発電も可能となるメリットもあるようです。

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