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【このエリアに滅法強い住商、レア過ぎる竹橋駅徒歩6分】クラッシィハウス神田錦町13階78平米13,990万円【坪単価589万円】
2016-12-09

クラッシィハウス神田錦町。

新御茶ノ水駅徒歩5分、大手町駅、小川町駅、淡路町駅及び竹橋駅徒歩6分、神保町駅徒歩8分、神田駅徒歩9分、そして東京駅までも徒歩18分の13階建総戸数68戸のレジデンスです。

住商さんはこのエリアに不思議と滅法強いですね。
この物件からすると本郷通りの向こう側にはなりますが、クラッシィハウス神田及びクラッシィハウス神田美土代町を2013~2014年に立て続けに分譲しており、このエリアと言えばクラッシィハウスという印象が強いです(※ここは京急不動産とのJVになります)。

実際、周辺は坂入産業さんのグリーンパークシリーズなどはありますが、いわゆる大手デベ系の分譲は存在しておらず、このクラッシィハウスシリーズがグレード、スケール、そしてブランド感を兼ね備えており頭1つ抜け出た存在ではないでしょうか。

当物件のポジションはこのエリアの物件ということで当然に周囲の囲まれ感はそれなりではありますが、大通りに面していないため住環境は悪くないですし、1LDK~3LDKまで幅広い需要が望めそうです。

ちなみに、利便性という意味ではあまり関係ないと思いますが、竹橋駅まで徒歩6分という条件は分譲マンションとしてとんでもなく珍しいですね(駅前何もないけど・・・)。物件概要の「交通表記」の中に竹橋駅が入ってくるような立地のマンションって本当に少ない、つまり、竹橋駅周辺にはマンションがほとんど存在していないのです。そういう意味でもいかにこのポジションのマンション供給が珍しいかがお分かりいただけるのではないでしょうか。

この物件の北側はここよりもかなり大きな敷地で分譲だったらこの物件ともろに競合していたはずですが、積水ハウスの賃貸マンションマストライフとなるみたいですね。

公式ホームページ
IMG_9423[2]
お部屋は78㎡の3LDK、南東角住戸です。前述のようにこのようなポジションの物件なので周囲は囲まれ感が強いですが、上層階になれば南側、東側共に視界は抜けてくることになりますし、日照的にも何ら問題のないポジションとなります。

間取り的には、物件内で最も条件の良いポジションとなることもあり、最も専有面積の広いプランが採用されています。前出のクラッシィハウス神田及び神田美土代町と同様で中低層階はコンパクト、上層階にのみ3LDKをプランニングした形となるようでそれ自体は予想通りではあったのですが、78㎡という都心部の3LDKとしてはかなりゆとりある面積設定となっているのはかなり意外でしたね。

現状のマンション相場は2013~2014年と比べるとかなり上昇しているのでこのような面積帯とするとグロス価格が大変なことになるのです(というか、実際凄いことになっている・・・)。

玄関廊下をかなりコンパクトに纏めることが出来ているため、居室畳数は専有面積以上に確保出来ていますし、広くとも75㎡程度で良かったのではないかと思いますが、この立地にそれだけの自信があるということなのでしょうか???確かに珍しい立地ではあるのですが、すごく人気のある立地かと言うと必ずしもそうとは言えないわけで、クラッシィハウス神田及び神田美土代町の3LDK(ほぼ7,000万円台だった)の2倍近い水準となっていることに少々引いてしまいます・・・。

また、柱の食い込みが居室形状等に影響を与えない位置になっているのは良いですが、食い込みによる面積消費がけして小さくはない点も気になりますね。

一方、LDには東側だけでなく南側にも幅広サッシ、そして、洋室3の引き戸がきれいに収納できるウォールドアとなっている点は非常に素晴らしいですね。

坪単価は589万円。2階下の11階住戸になると坪単価484万円となるわけで微妙な視界抜けの差で最上階住戸のプレミアムがかなり大きくなっていると思われますが、それにしてもちょっと高いんじゃないかと・・・。1年ちょっと前のプラウド千代田淡路町の上層階よりも高いぐらいの水準であり、プラウドの時点より相場環境は悪いですからね・・・。

いくら視界面での抜け感も享受出来るとは言え、中低層との単価差が大きすぎる印象があります。プラウド千代田淡路町はやはり単価差が大きい印象でしたが、中低層のコンパクトタイプの間取りがかなり「うなぎ」だったことによる影響が強かったと思います。

まぁ、文京区の少々際どい立地のグランリビオザ・レジデンスとほぼ同じ単価ということを考えればむしろ目に優しい水準と言えなくもないのですが、ほんとどこもかしこも凄い価格だなぁ・・・と。

【囲まれ感に配慮した2.39mのサッシ高】クラッシィハウス神田錦町4階48平米5,690万円【坪単価390万円】 | topページへ戻る | 【南面パークフロント×南條設計室】プレシス横濱山手パークフロント2階75平米5,790万円【坪単価254万円】

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