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【丸子川を渡って敷地内へ】パークホームズ二子玉川彩景邸3階85平米9,890万円【坪単価382万円】
2016-12-07

パークホームズ二子玉川彩景邸。

二子玉川駅徒歩14分、用賀駅徒歩19分の5階建総戸数27戸のレジデンスです。
今年8月に竣工済でここも最近よく見かける三井さんの完成売りということになります。

第一種低層住居専用地域でもなければ特に大きい住戸(100㎡とかはなく70~80㎡台)があるわけでもない総戸数27戸、大手デベとしてはかなり小さいスケールの物件となりますのでモデルルームコストなどを考えるとこの形での販売にメリットがあるということなのでしょう。

三井さんはここ数ヶ月だけでもパークホームズ王子パークホームズ練馬中村橋クリアコートパークホームズ世田谷豪徳寺翠景邸パークコート元麻布ヒルテラスと立て続けに完成売りを展開しています。

さて、この物件の立地は世田谷区瀬田4丁目、もう少し行くと岡本の第一種低層住居専用地域というポジションなのですが、当物件が珍しいのは丸子川沿い、橋を渡って敷地内へアクセスするという点ですね。敷地はほとんど接道していないこととなるので歩車分離の観点から言うと少し微妙ですが、丸子川沿いゆえに前建までの距離はかなり確保することが出来ているというメリットがあります。丸子川の向かいは第一種低層住居専用地域となるので中層階以上になると日照だけでなく抜群の視界抜けも享受出来、このエリアで眺望を求める方にはまたとない物件と言えるでしょう。

自物件のポジションが第一種中高層住居専用地域、南側が第一種低層住居専用地域であるからこその恵まれた条件ということになりますね。

公式ホームページ
IMG_9421[2]
お部屋は85㎡の3LDK、西角住戸です。北西方向にはこのマンションよりも高さのあるマンションがあるので視界的な影響が強いですが、南西は前述の通りで丸子川となるので、日照は抜群ですし3階でも視界抜けが楽しめますね。

間取り的には物件内で最も日照時間の長いポジションとなるためか物件内では最も専有面積が広いタイプが採用されています。
駅距離があり環境的にも悪くないポジションですし、この専有面積ならば4LDKという提案もあり得たのではないかと思いますが、そのようにはなっておらず当物件自体が全戸3LDKということになります。お近くのパークコート二子玉川が平均専有面積で100㎡を越えていたのとは少々対照的ですね。

かなり奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるプランとなっており、専有面積のわりに廊下がかなり長くなってしまっているがゆえに4LDKとするのが難しかったという面もあるでしょう。

敷地形状ゆえとは言え、3LDK・4LDKに関係なくこの専有面積でこれだけの長さの廊下が生じてしまっているのはやはり気になりますし、もう少し専有部形状に工夫が欲しかった印象がありますね。

また、北西側は前述のように隣接マンションの影響が強いとは言え、開口部自体はもっと充実させても良かったように思います。お見合いが気になるならレースカーテンを引けばよいだけで、レースカーテンを引いても窓が大きければ採光は結構とれますからね。
南西面もスパンのわりには開口部幅が物足りない印象がありますし、全体的に開口部が小さいのが残念です。マスターベッドルームの北東側にも開口部を作ろうと思えば作れたはずですし・・・。

南東側(隣戸の吹抜側)に浴室窓を設けているのは異例とも言える設計であり、通風面では非常に意味があることですが・・・。

坪単価は382万円。未だ分譲中のシティハウス二子玉川は坪単価500万円近い水準なのでそれと比べるとまだかわいいものですが、駅徒歩14分ということを考えるとやはりなかなかの水準だなと・・・。
ちなみに、前出のパークコート二子玉川は平均専有面積100㎡超というラグジュアリー物件であっても平均坪単価約330万円という水準でした。
パークコートは2002年分譲であり、今の相場とはとても比べられるものではありませんが、当物件はこのプランに限らず専有部形状の影響で廊下が長くなってしまっているものが多く、実質坪単価は5%程度上と考えるべきなのでそういう意味でももう少し控えめな水準として欲しかった印象があります。

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