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【無理なく全戸南向きとできる理想的な敷地形状】ルネモア北千住6階33平米2,988万円【坪単価298万円】
2016-12-10

続けて、ルネモア北千住。

設計は三輪設計、施工は合田工務店です。
スケール的には小ぶりな物件となるのでエントランス周りなどに特筆すべき点はないのですが、アクセントにレンガ色のタイルを用い、かつ、バルコニー手摺も部分部分によって細やかにデザインを変えているため、全体としてはかなり繊細で凝ったデザインになっていると言えるでしょう。

そして、当物件の最大の特長は全戸南向きです。
東西に長い敷地形状を有しているがゆえの全戸南向き設計であり、単なる全戸南向きでなく全プランに無理のないスパンを確保しつつも全戸南向きに出来ているのが素晴らしいですね。

30~50㎡台の物件ですので、専有面積が小さい分、通常はスパンが確保しづらくなるものなのですが(同じ奥行(玄関からバルコニーまでの距離)だと面積が狭い分スパンが短くなる)、当物件はそんな影響を微塵も感じないしっかりとしたスパンが確保されているのです。

敷地の東西で用途地域が異なり敷地西側は日影規制の影響を受けるため5階までしかありませんが、敷地東側はこの周辺では珍しい14階建と出来ていますし、この物件の敷地形状及びポジションというのは利便性と南向きを重視する方にとってはまたとないものと言って良いでしょうね。

むろん再開発タワマンの利便性の高さは言わずもがなで南向き住戸もあるでしょうが、そういった条件の良い住戸のお値段は坪単価300万円を越えるのは確実でかなりの金額になりそうですよね。

前回のルネモア北千住

公式ホームページ
IMG_9425[2]
お部屋は33㎡の1LDK、南向き中住戸です。中層階ですが、前建は越えてくるため、日照眺望申し分のないポジションとなります。スカイツリービューも当物件の魅力の1つですね。

間取り的には前述の通り33㎡とは思えないほどしっかりとスパンが確保されています。奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が浅いにもかかわらず共用廊下側の柱がガッツリ食い込んでいるのは玉に瑕で、玄関前のアルコーブ的なゆとりが小さいのが残念ではあるのですが、専有部形状自体が良好なことでバランス良く纏めることが出来ているとは思います。

バルコニーはLD側の奥行がないのが少し残念な印象もありますが、洋室側だけでもしっかりと奥行があることで全体として結構な大きさが確保出来ていますし、バルコニー戸境がペラボーになっていない点も評価できる点でしょう。

33㎡のいわゆる狭小1LDKなので居室畳数は最低限という形ですし、浴室も1216ではありますが、収納は専有面積のわりには確保されていると思います。
浴室や洗面所の広さからするとトイレが少々大き過ぎて勿体ない印象はありますが・・・。

また、洋室の引き戸はウォールドアなどとしてもっと大きく開け放てる形だと良かったですね。方立てもちょっと大きいですね。

坪単価は298万円。視界抜けのない低層階であればあと1割程度安いですが、この階数になるとやはりこのぐらいにはなります。単価的にはけして安い水準ではなく条件が良いなりにいいお値段という印象にはなりますが、33㎡とかなり面積を絞っていることを考えてもこの水準になるのは仕方ないところでしょう。40㎡以上の一般的な1LDKだったらこの単価水準での分譲は難しかったかもしれません。このあたりが中小デベの苦しいところですね。

設備仕様面は、コンパクトタイプ中心の物件ということでディスポ-ザーはありませんが、食洗機はついています。水回りの天然石天板仕様などの高級感はありませんし、トイレもタンク付で手洗器のないカウンタータイプと少々不思議な設えですが、浴室照明はダウンライトですし、この単価帯の物件として最低限のものにはなっています。

管理費は302円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので少々高い水準ですが、スケール感からすると仕方ない面はあるでしょう。
駐車場は全5台(身障者用1台含む)で建物1階部分の平置タイプとなります。
この立地のコンパクトマンションですので借りたい方は多くなさそうですが、逆に言えばこの立地で平置(屋根付)という点も贅沢ですね。

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