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【南面パーシャル隅田川ビュー】ザ・ファイン築地レジデンス68平米8,718万円【坪単価421万円】
2016-12-14

ザ・ファイン築地レジデンス。

築地駅徒歩6分、新富町駅徒歩10分、東銀座駅及び築地市場駅徒歩12分、八丁堀駅及び銀座駅徒歩16分の12階建総戸数22戸のレジデンスです。

築地市場の移転に不確実性が生じてしまったものの順調に築地の再開発が進めばその恩恵を少なからず受けられそうな好ポジションに誕生する物件です。

1フロア2戸のかなりの小規模とはなりますが、当物件のポジションは、隅田川沿いのニチレイ本社ビルと興和住生築地ビルの間から南方向に隅田川が望めるポジションに位置しており、ちょっとしたウォーターフロントとなっています。
2つのビルはかなりの高層なので圧迫感は避けられませんが、低層階でも隅田川ビューですし、眼下にはとば公園も広がるなかなか貴重なポジションではないでしょうか。

隅田川寄りゆえにこのエリアの物件の中では最寄駅までの距離が遠くなってしまっているのがマイナスではありますが、一方でこのエリアは囲まれ感のある物件がほとんどですし、それなりの眺望と日照を享受できる物件は多くないですからね。

設計はDi-Frame、施工は風越建設です。その他にも三井デザインテック及び高橋喜人建築計画をデザイン面に起用しており、シンプルなデザインながらもエントランスや内廊下設計には価格帯をそれなりに意識している様子が伺えます。
ちなみに、当物件は今秋に完成済であり、完成売りとなります。
昨秋あたりからマンションの売れ行きが鈍った影響なのか最近は完成売りが本当に増えましたね・・・(昨年の青田売りを断念し、約1年ほど経過し完成したタイミングで販売するケース。※ここがそのケースかどうかは不明)。

公式ホームページ
IMG_9431[1]
お部屋は68㎡の3LDK、南角住戸です。前述の通り2棟のビルの間から真南方向に隅田川ビューとなります。2棟の高層ビルの圧迫感はあるでしょうが、このエリアの物件の中では良好な南面条件の物件と言えるでしょう。遠い将来、仮にビルが建て変わったとしても同じような高層ビルとなるでしょうから(空地率が低くなることはない)、南面方向が全て閉ざされることはないはずですし、一定の安心感のあるポジションと言えるでしょう。

間取り的にはいわゆる狭小3LDKとなります。当物件は3LDKの2プランのみで構成されており、この68㎡の他には61㎡の3LDK(Bタイプ)があるのみなのでこれでも広い方ではあるのですが、こちらのプランの方がかなり廊下が長くなっていることもあり、一般的な68㎡の3LDKよりも狭く感じますね。

専有面積に占める居室畳数割合は70.6%((10.7畳+3.3畳+6.5畳+5.3畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷68.41㎡)と角住戸としては悪くない水準なのですが、LDにはカウンターによる面積消費や柱の食い込みもあり、少々惜しい印象を受けるプランです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

61㎡のBタイプは「10.1畳+3.2畳+6.0畳+5.0畳+3.2畳=27.5畳」であり、このプランの29.8畳とたった2.3畳(つまり約3.7㎡)しか違わないことからも分かるように68㎡という広さを存分に活かせているかというと少々疑問が残るのです。
まぁ、Bタイプが限界まで無駄を排除出来ているという印象があるのも事実ではありますが・・・。

ちなみに収納はどちらのプランも最低限という印象で心許ない感じですが、浴室はBタイプが1317、こちらが1418ということで流石に7㎡も広いだけあってこちらに軍配が上がりますね。

洋室3室中2室が廊下からの動線と出来ていますし、70㎡以上あるのであればこの程度の廊下の長さは全く問題ない水準なのですが、68㎡だと若干の難しさが出てしまっている感じでしょうか。

なお、洋室1にしっかりとした大きさのサービスバルコニーと開口部があるのは良いですね。

坪単価は421万円。上層階ということもありますが、Bタイプよりも南方向の眺望が楽しめるポジションにあるということで物件内ではかなり高単価となっています。
Bタイプも前述のように使い勝手的には大きな差のない3LDKとなり、面積が小さい分グロス価格が嵩まないので眺望等に差がなければ同じかむしろBタイプの方が気持ち高いぐらいの単価設定でもおかしくないのですが、このタイプの上層階が「物件内で最も条件が良い」ということもあり強めの単価となった形でしょうか。
Bタイプの低層階は坪単価340万円ほどの設定ですのでちょっと単価差(及び価格差)が大き過ぎる印象がありますね。
こちらも隅田川のパノラマビューが望めるわけではなく、眺望にそこまで大きな差があるかというとそこまでではない印象なので・・。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター(天然石天板)、玄関廊下床の大理石(タイルは多いですが大理石は最近ではかなり珍しい)、キッチンバックカウンターとかなり充実しています。
浴室のフラットラインLED照明やLDのダウンライト標準装備など、照明面にも力を入れている点にも好感が持てますね。

管理費は335円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし、かなりの小規模物件になりますのでこのような水準となるのは致し方ないでしょう。
駐車場は全3台でいずれも平置となります(1台は小型車用)。

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