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【2LDKは48~50㎡・・・】ブリリアタワー八王子3階48平米3,390万円【坪単価233万円】
2016-12-11

続けて、ブリリアタワー八王子。

設計・施工は飛島建設です。タワーとは名ばかりの17階建ですし、制振や免震など特殊な技術を採用しているわけではないので、スーゼネや準大手と言われるゼネコンが起用されていないのは仕方ないでしょう。

ただ、デザイン監修にはプラウドタワー千代田富士見レジデンスプラウド千代田淡路町などの実績のある西山建築デザイン事務所を起用しているだけのことはあり、特にエスカレーターから2階のエントランスホールまでのアプローチ空間のデザインが秀逸ですね。

共用施設はオーナーズラウンジとオーナーズテラス程度にはなりますが、1階がスーパーゆえに2階部分がメインの共用部となったことでプライバシー面に優れた空間が広がっていますし、特に坪単価200万円ほどのお部屋を購入する方にとってはかなりコスパが高いものとなるのではないでしょうか。

残念なのは空地率ですね。タワーと胸を張れるほどの高さがないために空地率は約21%と非常に低い水準となってしまっています。そのため、敷地内の緑も総戸数226戸というスケールからするとちょっと寂しく殺風景な印象があります。

前回のブリリアタワー八王子

公式ホームページ
IMG_9430[1]
お部屋は48㎡の2LDK、東向き中住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、細い道路ながら東側は接道していますので、前建の圧迫感はそれほどではないでしょう。

間取り的にはプランバリエーションの多い物件なのでどれを取り上げようかかなり迷ったのですが、40㎡台の2LDKというパンチの効いたこのプランにしました。

当物件はおおよそ40~110㎡という幅広いプランニングが用意されており、1LDKや3LDKにはそこまで面積を絞った感(つまり狭小感)があるわけではないのですが、2LDKだけはかなり思い切った狭小戦略が採用されています。

そもそも駅徒歩4~5分というタワマンと呼ぶには微妙な階建の物件(要するに駅直結の大規模タワマンなどではない)で40㎡の1LDKがかなり多くプランニングされている点も不思議だったりするのですが、2LDKが48~50㎡という点にはそれ以上に面食らいましたね。

2LDKで4,000万円を越える住戸を可能な限り少なくしたかったのだと思いますが、当然この面積であれば住宅ローン控除が利用できなくなるわけですし、本末転倒では???
住宅ローン控除が適用できる53㎡以上の2LDKがあっての48㎡ならまだ分かりますが、66㎡の3LDKがあって次に大きいのが50㎡の2LDKってどういうこと???

今年最大の謎ですね。このままだと寝れないのでこのようなプランニングとなった意図を教えて欲しい(笑)。まだ体調が回復していないのに・・・。

さて、そんな狭小プランなので限界まで無駄を排除しているのかと思いきや案外そうでもないですね。
奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がそれなりにあるタイプでLDの入口付近の実質的な廊下部分を含めると結構廊下が長いものとなっています。
奥行を短くするために玄関前にアルコーブ的なゆとりある空間を確保してはいますけれども、この専有面積だとどうしても奥行は長くなってしまいますよね。

流石に柱の食い込みはほとんどありませんが、洋室2室はいずれも5畳未満ですし、LDだけだと8畳あるかないかでやはり手狭感はあります。

一方、両側共に戸境壁が湿式となっているのは良いですね。タワマンは「重さ」が問題となるので乾式壁ですが、当物件は厳密にタワマンと言えるような高さのある物件ではないため、プランによっては湿式壁となっている部分があります。

坪単価は233万円。先ほどの南西角住戸のように3LDKはグロスが嵩むためか低層階は坪単価200万円前後になるのですが、1LDK及び2LDKはグロスが嵩まないのをいいことに少なくとも1割程度は高い単価設定となっているようです。昨今はこのような値付けとなる物件は少なくないので分からなくはないですが、この物件は都心部のタワマンどころか八王子駅のランドマークタワーですらなく「投資として」は人気を集めるような物件ではないことを考えると少々違和感がありますね。
駅直結タワマンとかならまだしも八王子駅は基本的にファミリータイプの需要がメインとなるエリアですので、最も需要のあるタイプの単価が強めになるのが本流でしょう。

昨今の不動産市況の停滞により、単価の伸びにくい低層階に1LDK及び2LDKを配することで全体単価を上げないと採算が合わない状況になってしまっている可能性が高く東建さんもつらいところではあるのでしょうが、せめて2LDKは住宅ローン控除を適用できる広さにして単価的にももうちょっと抑えてくれると良かったですね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はあるもののディスポーザーも食洗機もトイレ手洗いカウンターもないとは・・・。
※プレミアム住戸は食洗機とトイレ手洗いカウンターがありますし、カップボードや水回り及び廊下床もタイル貼。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしで管理費が364円/㎡と高いのですが、これはエスカレーターによる影響が強いのは言うまでもありません。前回の記事で書いたように総戸数100~300戸程度でエスカレーターを採用するケースというのは至極稀ですし、メンテナンスコスト等の維持費が馬鹿にならないのです。

前回の記事でまず初めに述べたようにとにもかくにもエスカレーター周りの共用部分に非常にインパクトがある物件でこれがあるからこそ一般的な物件との「差別化」を図ることが出来ていると思うのですが、そのようにしたがゆえにディスポーザーを導入する余裕がなかったであろうことは想像に難くありません。この価格帯の物件で管理費400円/㎡超は流石にないだろうからね・・・。

駐車場は全81台で身障者用1台のみが平置で残りは機械式となります。

【南向き中心だったプラウドよりも高いのか・・・】クリオ武蔵中原3階77平米6,435万円【坪単価275万円】 | topページへ戻る | 【とにかくエスカレーターに驚き!】ブリリアタワー八王子16階75平米6,190万円【坪単価272万円】

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コメント:

でもこの2LDKは1期で完売したみたいなので、分からないもんですね。

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Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

そうでしたか・・・。
1期で完売というのはこのタイプが「全戸供給」された上での完売ということでしょうか???
それは凄いですね・・・。

住宅ローン控除云々は関係なく、単純に面積を絞ることでグロスを下げれば売れてしまう、もしくは、住宅ローン控除が関係ない投資需要も旺盛だったということなのかな???

ただ、こういった狭小プランがリセール市場において評価されるかどうかは定かではありませんし、東建さんという名だたるデベロッパーの物件なのですからこのようなセコイ戦略はせずに、住宅ローン控除が採用できるしっかりとした広さを提供し、「広さと価格(住宅ローン控除の適用で実質的な価格が下がる)」を両立させたより安定感があるもの・潰しが効くものを提供して欲しかったという思いはどうしてもありますね。

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コメントした者です。

おっしゃる通りローン控除や私の場合は将来子供ができたら〜と思い、もう少し広めが良かったので決めきれませんでした。
と思ったら、同タイプは1期で全戸出てたので驚きました。
モデルルームは様々な年代の方がいたので、ローン控除の関係ないシニアや投資需要があったんですかね。

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Re: タイトルなし

ご返信有難うございます!

そうでしたか・・・、やはり50㎡台中盤ぐらいあるとディンクス+1でも住み続けられますし、潰しが効いて良いと思うんですけどね・・・。第1期で全戸供給とは凄いですね。
このプランはこのプランで仰るようにシニアや幾分の投資需要を鑑みればあっても良いとは思いますが、55㎡程度の2LDKを1つも造らないデベロッパーの意図は正直理解できません・・・。

いずれにしろ有益な情報有難うございました!

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