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【駅徒歩7分でも価格は変わらないみたい】エクセレントシティ船堀ブライトステージ3階71平米5,180万円【坪単価241万円】
2017-01-11

エクセレントシティ船堀Ⅲブライトステージ。

船堀駅徒歩7分の6階建総戸数26戸のレジデンスです。
「Ⅲ」ということからも分かるように昨夏のエクセレントシティ船堀から始まり短期間のうちに3物件目が分譲されたことになります。

ⅠとⅡのステーションアヴェニューは駅徒歩3分というかなりの駅近立地であったのに対してこちらは至って普通の7分ということで、エクセレントシティの他にザ・パークハウス船堀ヴェレーナ船堀の分譲もあり需要が枯渇気味、かつ、マンションの売れ行きが鈍っているこのご時世の連続供給は少々不思議でさえあります。
ただ、Ⅱは総戸数56戸とそこそこの数があったわりに思いの外早期に完売したのは立派に思いますし、価格設定なんかを見ていても新日本建設さんとしては案外余力があるという見立てなのかもしれません。

当物件のポジションは船堀第二小学校が至近、また周辺には公園も多く子育てに向いた環境であることがホームページ等でもアピールされていますが、用途地域という意味では準工業地域ですし、プラウドシティ船堀やザ・パークハウス船堀等で開発が進んだ南口駅徒歩5分圏内のエリアと比べてしまうと周辺の雰囲気は今一つな印象がありますね。

駅距離がある分、ⅠやⅡよりも安ければ納得できるのですが・・・。

公式ホームページ
IMG_9438[1]
お部屋は71㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南は接道していますし、南も東も低層建物で構成されているので、低層階でも日照良好なポジションとなります。東側は採光的にも問題ないはずなのになぜにサービスルーム表記となっているのかちょっと不思議ですね。同じプランの6階だけは居室表記(つまり、3LDK)となっていることから、窓の大きさに問題はなく「窓前の条件」が原因なのだと思いますが・・・。

間取り的には角住戸としてはやや小ぶりな面積ということもあるのか玄関廊下はほぼ一直線となっています。ただ、玄関はわずかにクランクさせていることでプライバシー面への配慮を行っているところに好感が持てますし、玄関前に門扉付のポーチが用意されているのも良いですね。

LDKはキッチンがバルコニー側に設計されており、キッチンからもバルコニーに出られる形状となっているのは評価出来ますが、バルコニーにもう少し奥行があると良かったでしょうね。
LDは南側に張り出している分、角の柱が室内に食い込んでしまった形ですし、張り出すことなく全体的に奥行のあるバルコニーとして欲しかったですね。
むろんそのようにするとLDは今よりも狭くなりますが、そのようにするのではなく、このプランの東側半分を北側にズラすイメージということです。そのようにするとLDが少し北側に移動することでLDの入口付近のデッドスペースも削減出来ると思います。

また、洋室2の引き戸はLD側に向かって完全に開け放つことの出来るタイプで方立てもかなり小さく出来ているのは素晴らしいですね。妻側(かつ、柱がアウトフレーム化されていない)の方立てでここまでスッキリさせることが出来ているのは稀です。

坪単価は241万円。う~ん・・・。ⅠとⅡと比べ差を感じない水準ですね。実際、平均坪単価もⅠとⅡの230万円台と同様となるようです。
今後の船堀駅周辺はここ数年のように次から次へとマンションが供給されるような状況ではないと思うので、あせって売る必要はないということなのかもしれませんが、年明けには完成する物件ですし、今の不動産市況からすると駅距離なりのもう少し目に優しい価格を目指して欲しかったという思いはありますね。

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